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NON à la 5G en Belgique : Action en justice

DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

16 Avril 2014

Les vices de consentement dans la vente immobilière

L'erreur dans la vente immobilière  (2/5)

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Le consentement d’une partie est vicié par l’erreur lorsque cette personne s’est trompée sur un ou plusieurs éléments de l’opération sans que cette erreur ne soit causée par des manœuvres frauduleuses de l’autre partie. Néanmoins, toute erreur ne permet pas d’agir en annulation du contrat. Il faut encore que l’erreur soit substantielle, qu’elle porte sur la substance même de la chose, objet de la convention 1. Par substance, il faut entendre « tout élément qui a déterminé principalement la partie à contracter, de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu » 2.

En outre, l’erreur doit avoir déterminé le cocontractant à avoir donné son accord sur la vente et elle doit être commune aux deux parties. Il est donc nécessaire que l’élément sur lequel l’acheteur ou le vendeur s’est trompé ait été connu par l’autre partie qui connaissait son importance pour son cocontractant. Enfin, seule l’erreur excusable peut justifier l’annulation du contrat. Est excusable l’erreur qu’aurait commise toute personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances 3. Ainsi, la personne qui achète un bien situé à proximité d’un cours d’eau et qui est inondé chaque fois qu’il pleut ne peut se prévaloir d’une erreur viciant son consentement. Il appartient à l’acquéreur de se renseigner sur le bien qu’il compte acheter sous peine de ne pas pouvoir remettre en cause le contrat conclu 4. Néanmoins, l’obligation de s’informer est appréciée au cas par cas et en fonction des circonstances de la cause. En ce sens, a été déclarée excusable l’erreur commise par l’acheteur d’un terrain agricole alors qu’il pensait acquérir un terrain à bâtir, ce qui avait été confirmé par un expert immobilier qui s’était basé sur les indications topographiques 5.

Une cause régulière d’erreur dans le chef des parties est la superficie du terrain vendu. Ce qui ressort de la jurisprudence c’est que la partie qui demande l’annulation du contrat doit pouvoir démontrer l’importance que revêt cet élément à ses yeux 6.

Dans le même ordre d’idée, la réglementation urbanistique peut générer une erreur susceptible de causer l’annulation du contrat de vente. Ainsi, il a été jugé que le consentement de l’acquéreur d’un immeuble commercial, qu’il souhaitait transformer en immeuble d’habitation, a été vicié par une erreur substantielle car les dispositions relatives à l’aménagement du territoire interdisaient cette modification du bâtiment 7. Pour éviter ce genre de péripéties, il est une nouvelle fois conseillé à l’acquéreur de procéder aux démarches nécessaires avant de s’engager envers le vendeur du bien.

_______________

1. Article 1110 du Code civil.

2. Cass., 27 octobre 1995, J.T., 1996, p. 61.

3. Cass., 20 avril 1978, J.T., 1978, p. 578.

4. Appel Bruxelles, 7 septembre 2009, T. Not., 2010, p. 198.

5. Appel Mons, 13 mars 2008, J.L.M.B., 2008, p. 443.

6. Tribunal civil de Hasselt, 25 mars 2002, R.W., 2003-2004, p. 1390.

7. Tribunal civil de Bruxelles, 29 mars 2004, T. Not., 2005, p. 224.