La lésion qualifiée n’est pas la seule qui peut entraîner la rescision d’un contrat de vente. Le Code civil contient des dispositions qui consacrent un type de lésion propre à la vente immobilière, la lésion énorme. L’action fondée sur une lésion énorme appartient au seul vendeur et ne peut être intentée dans le cas des « ventes qui, d'après la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice » ²¹.

La rescision pour lésion énorme ne peut être invoquée que lorsque le vendeur perçoit moins de cinq douzième du prix de l’immeuble au moment de la vente ²². En cas d’option consentie par une des parties, c’est au jour de la levée d’option que le contrat se forme et que la disproportion doit être appréciée ²³.

Le législateur a prévu des règles procédurales strictes afin de décourager les actions déraisonnables des vendeurs. Ainsi, seuls des faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion permettent au juge d’apprécier l’existence de cette disproportion ²⁴. Sauf volonté contraire des parties au contrat ²⁵, la loi impose au juge de recourir aux services de trois experts pour estimer l’importance de la lésion. Néanmoins, le juge n’est pas lié par les rapports d’expertise et peut s’en détacher et ordonner une nouvelle expertise ²⁶. L’action du vendeur doit être introduite dans les deux ans de la vente ²⁷. Ce délai est un délai préfixé qui n’est pas soumis aux différentes causes de suspension ²⁸.

Si la lésion est reconnue, la loi laisse le choix à l’acquéreur ²⁹. Soit il peut restituer l’immeuble et récupérer le prix d’achat. Soit il conserve le bien à charge de payer le supplément du juste prix. Le législateur désirant privilégier cette seconde possibilité admet que l’acquéreur puisse garder un dixième du prix total ³⁰.

Bien que controversée, la question de savoir si le régime de la lésion énorme trouve à s’appliquer aux immeubles vendus avec un fonds de commerce dont ils font partie semble devoir recevoir une réponse négative. L’exclusion des dispositions relatives à la lésion énorme trouve son fondement dans le constat que le fonds de commerce qui englobe l’immeuble est un bien meuble incorporel ³¹.

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21. Article 1684 du Code civil.

22. Article 1674 du Code civil.

23. Appel Bruxelles, 30 juin 2003, J.T., 2004, p. 745.

24. Article 1677 du Code civil.

25. Cass., 11 janvier 1980, Pas., 1980, I, p. 542.

26. Cass., 10 décembre 1993, Pas., 1993, I, p. 1051.

27. Article 1676 du Code civil.

28. Cass., 7 juin 1951, Pas., 1951, I, p. 683.

29. Article 1681 du Code civil.

30. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 130.

31. Appel Liège, 26 juin 1996, J.L.M.B., 1997, p. 817.