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DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

22 Janvier 2014

La vente immobilière

Les éléments fondamentaux du contrat de vente immobilière  (2/6)

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La vente est un contrat par lequel le vendeur transmet la propriété d'un bien, ici un immeuble, à l'acheteur qui doit en retour payer le prix. Contrairement à la définition donnée par le Code civil 1, l'énoncé qui précède permet de mettre en lumière les deux éléments fondamentaux de la vente, à savoir le transfert de propriété et le paiement du prix.

1) Le transfert de propriété

Étant consensuelle, la vente se réalise par la conclusion du contrat. Plus précisément, la vente est parfaite dès que les parties ont échangé leur consentement respectif sur la chose vendue et le prix 2.

Deux observations à ce sujet. Premièrement, si la vente d'un immeuble vaut entre parties dès l'échange des consentements, elle ne devient opposable aux tiers qu'après transcription au registre de conservation des hypothèques du lieu où se situe le bien 3. Deuxièmement, le caractère consensuel de la vente est sujet aux exceptions. Les plus fréquentes sont de nature contractuelle. Il peut s'agir de clauses retardant le transfert jusqu'à passation de l'acte devant notaire ou jusqu'au paiement intégral du prix. Un autre type de clause est celui qui prévoit que le compromis de vente, dont le prix est financé par un emprunt hypothécaire, est conclu sous condition suspensive de l'obtention des fonds 4.

2) Le paiement du prix

Le prix doit constituer en une somme d'argent réelle (non fictive pour éviter les problèmes liés à la simulation), licite et certaine 5. Par certaine, le législateur entend qu'elle soit déterminée dans le contrat ou du moins déterminable à l'avenir sur base d'éléments objectifs et sans qu'un nouvel accord des parties ne soit requis.

Afin de protéger le vendeur, la loi prévoit le mécanisme de la rescision pour lésion. Si un vendeur obtient moins de cinq douzième du prix normal, il peut obtenir la rescision de la vente 6. Concrètement, l'acheteur a le choix entre la restitution du bien ainsi que la récupération du prix ou le paiement d'une soulte qui va compenser l'argent manquant 7. Les conditions de la vente dont le montant du prix doivent être appréciées par le juge à la date du contrat 8.

Comme tout contrat, la vente est soumise aux conditions de validité que sont le consentement et la capacité des parties ainsi que l'objet et la cause de la convention.

__________________

1. Article 1582 du Code civil.

2. Article 1583 du Code civil.

3. Article 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

4. Appel Liège (13ème ch.), 6 février 2001, J.T., 2002/29, p. 613.

5. Article 1591 du Code civil.

6. Article 1674 du Code civil.

7. Article 1681 du Code civil.

8. Article 1675 du Code civil.