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DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

22 Janvier 2014

La vente immobilière

L'intervention de l'agent immobilier  (4/6)

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Lorsqu'un acheteur projette d'acquérir un immeuble, il ne doit pas ignorer les règles fiscales qui trouvent à s'appliquer. Ainsi, la vente d'un immeuble nécessite l'acquittement de droits d'enregistrement 13. Le taux de cette taxe varie selon la région dans laquelle se trouve le bien. En règle, il s'élève à 10% en Flandre et à 12.5% en Wallonie et en région bruxelloise 14.

En préambule à une vente immobilière, il est souvent fait appel aux services d'un agent immobilier. Cette profession est règlementée par diverses normes dont un arrêté royal consacré à certaines clauses insérées dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers. Tout d'abord, le contrat conclu doit être écrit et contenir une série d'informations comme l'identité des parties, une description du bien sujet à la vente ou encore la durée de la convention 15. À ce propos, si le contrat réserve l'exclusivité à un agent, il ne peut être établi que pour six mois maximum renouvelable suivant la volonté des parties. Le caractère exclusif du contrat revêt une certaine importance car si le vendeur, qui ne s'est pas ménagé le droit de vendre par lui-même, viole cette clause, il devra indemniser l'agent immobilier 16. La sanction de cette rupture unilatérale du contrat s'élève à la perte du bénéfice escompté par l'agent. Cela dit, il est fréquent que la convention contienne des clauses pénales qui déterminent par avance le montant d'indemnisation. Ainsi, il est d'usage que le montant corresponde à 3% du prix de vente convenu 17.

La mission et les pouvoirs de l'agent doivent également être détaillés dans le contrat. Si un mandat est donné à celui-ci, il est important qu'il soit expressément mentionné tout en respectant les règles applicables au contrat de mandat. En ce sens, il a été justement décidé que la vente était inexistante lorsque l'agent, « mandataire » du vendeur, avait signé sous réserve de ratification du propriétaire. En effet, le compromis n'avait aucune valeur juridique puisque l'agent ne s'engageait ni pour lui-même, ni pour son mandant 18.

 ______________

13. Article 19 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

14. Article 44 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

15. Article 2 de l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers.

16. Appel Liège (3ème ch.), 16 février 2004, J.L.M.B., 2004/23, p. 1026.

17. Appel Mons (7ème ch.), 10 janvier 2008, J.L.M.B., 2008/33, p. 1478.

18. Appel Mons (2ème ch.), 19 janvier 2010, J.L.M.B., 2010/22, p. 1036.