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DROIT IMMOBILIER

Construction

4 Aout 2014

Les obligations du maitre de l'ouvrage

Payer la rémunération de l'entrepreneur  (3/5)

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Le maître de l'ouvrage finance les travaux à réaliser et doit prendre en charge les différents frais liés à la construction. Outre la rémunération des prestations fournies par l'entrepreneur, il doit payer les honoraires de l'architecte, le coût des éventuels travaux nécessaires pour rendre le terrain bâtissable. De plus, il doit s'acquitter des montants qu'implique l'acquisition d'un permis de bâtir auprès des services de l'urbanisme, les taxes imposées et toutes les autres dépenses, prévues ou non, qui peuvent venir alourdir la construction.

Si le maître de l'ouvrage est en défaut de paiement des prestations de l'entrepreneur, ce dernier peut réclamer des intérêts de retard. Il arrive fréquemment que le contrat de construction contienne une ou plusieurs clauses pénales qui ont pour objet de couvrir le dommage causé par ce retard. Ces clauses concernant le dommage prévisible lors de la conclusion du contrat, le montant qu'elles déterminent ne peut pas être augmenté si le dommage réellement subi est plus important que prévu 4. Par contre, si le dommage réel est inférieur à celui prévu contractuellement, le juge peut, d'initiative ou sur la demande d'une partie, réduire le montant de la clause 5.

Il est admis que le droit de rétention ne s'applique pas aux biens immobiliers. Ce droit permet au créancier d'une obligation portant sur ce bien de ne pas le remettre au débiteur tant que ce dernier ne s'est pas acquitté du paiement requis 6. L'entrepreneur ne pourrait donc refuser de libérer les lieux en cas de non-paiement par le maître de l'ouvrage.

Comme tout contrat synallagmatique, le contrat de construction implique l'existence de l'exception d'inexécution 7. Cette exception permet à une partie au contrat de ne pas exécuter ses propres obligations tant que son cocontractant ne s'exécute pas. L'utilisation de cette faculté est licite tant qu'elle est justifiée 8. Ainsi, un léger retard de paiement par le maître de l'ouvrage ne justifie pas l'abandon du chantier par l'entrepreneur 9. Quant à l'ampleur de l'exception d'inexécution, il n'est pas nécessaire que celui qui s'en prévaut le fasse proportionnellement au préjudice qu'il subit. En principe, l'entrepreneur peut suspendre l'exécution de toutes ses obligations s'il n'est pas payé. Néanmoins, le juge peut le contraindre à réduire cette suspension à un usage normal s'il la considère comme abusive 10.

_______________

4. Appel Liège, 9 janvier 2003, J.L.M.B., 2003, p. 1507.

5. Cass., 6 décembre 2002, J.L.M.B., 2003, p. 1485.

6. A. Delvaux, B. de Cocqueau, R. Simar, B. Devos et J. Bockourt, Le contrat d'entreprise : Chronique de jurisprudence 2001-2011, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 150.

7. Cass., 21 novembre 2003, R.G.D.C., 2006, p. 39.

8. Cass., 29 novembre 2007, Pas., 2007, I, p. 2143.

9. Appel Bruxelles, 28 mars 2002, R.J.I., 2002, p. 142.

10. B. Dubuisson et J.-M. Trigaux, « L'exception d'inexécution en droit belge », in Les sanctions de l'inexécution des obligations contractuelles, Bruylant – L.G.D.J., pp. 89 et 90.