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DROIT IMMOBILIER

Construction

4 Aout 2014

Les obligations du maitre de l'ouvrage

Assurer la réception des travaux  (5/5)

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Parmi les obligations qui pèsent sur le maître de l'ouvrage, l'une d'elles revêt une importance particulière. Il s'agit d'assurer la réception des travaux. Par cette réception, le maitre de l'ouvrage constate l'achèvement des travaux de construction et leur conformité avec ce qui avait été convenu. Cette opération entraîne d'importantes conséquences juridiques car c'est à partir de ce moment que la propriété des constructions et la charge des risques sont transmises au maître. De plus, en agréant les travaux, ce dernier décharge l'entrepreneur de sa responsabilité par rapport aux malfaçons apparentes 17. Ces considérations sont néanmoins quelque peu modifiées par la loi Breyne qui s'applique aux conventions portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer une maison ou un appartement qui sert d'habitation 18.

Conformément aux dispositions contenues dans la loi Breyne, la réception doit être scindée en deux étapes. Lorsque les travaux sont achevés, on procède à la réception provisoire qui permet à l'entrepreneur d'éviter les pénalités de retard. Ensuite, c'est au tour de la réception définitive qui entraîne le transfert de la charge des risques. Cette séparation doit être constatée dans un écrit contradictoire 19 qui mentionne la durée de la période qui sépare ces deux étapes et qui doit nécessairement s'élever à un an au moins 20. Cela s'explique par le fait qu'il faut laisser suffisamment de temps pour que les vices et malfaçons apparaissent. De la sorte, la présence de petits défauts ou manquements n'est pas un obstacle à la réception provisoire pour autant qu'elle n'empêche pas l'usage des lieux 21. Quant à la propriété du bâtiment, elle s'acquiert au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l'immeuble en construction 22. Ici transparaît la volonté du législateur de protéger les particuliers qui furent victimes, par le passé, des faillites d'entrepreneurs ou de promoteurs. Il était fréquent que l'entrepreneur tombait en faillite avant l'achèvement des travaux et que le maître de l'ouvrage se retrouvait sans droit de propriété sur la construction inachevée.

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17. L'entrepreneur reste tenu des vices cachés.

18. Article 1er de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (dite la « loi Breyne »).

19. B. Kohl, « La preuve de la réception des travaux dans la loi Breyne », J.L.M.B., 2012/1, p. 44.

20. Article 9 de la loi Breyne.

21. Appel Bruxelles, 23 juin 2004, Entr. et dr., 2004, p. 309.

22. Article 5 de la loi Breyne.