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DROIT IMMOBILIER

BAIL

25 Octobre 2016

Justice de paix de Molenbeek-St-Jean – Article 1416 du Code civil et article 3 de la loi du 20 fevrier 1991

Justice de paix de Molenbeek-St-Jean – Article 1416 du Code civil et article 3 de la loi du 20 fevrier 1991

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Présentation des faits1

Le 27 décembre 1997, le bailleur a donné congé à son preneur, sans en avertir son épouse, en lui demandant de bien vouloir libérer la chambre dans un délai de trois mois qui prend date le 1er janvier 1998 et expire le 31 mars 1998.

Ce congé fut complété et réitéré par un courrier du 13 janvier 1998, toujours expédié par le bailleur, et finalement par un courrier du 27 février 1998, cette fois-ci signé par le bailleur et son épouse.

Le preneur conteste la validité du congé locatif du 27 décembre 1997 et ce, pour deux raisons : d’une part, ladite lettre n'indique pas l'identité des futurs occupants et d’autre part, ladite lettre n'a été expédiée que par le bailleur seul, à l'exclusion de son épouse, copropriétaire.

Décision du juge de paix

Le juge constate que les lettres du 27 décembre 1997 et 13 février 1998, n'étaient pas contresignées par l’épouse du bailleur.

Il se réfère à l'article 1416 du code civil qui dispose que "Le patrimoine commun est géré par l'un ou l'autre époux qui peut exercer seul les pouvoirs de gestion, à charge pour chacun de respecter les actes de gestion accomplis par son conjoint"2.

Cela implique, selon le juge, que chaque époux puisse, sans le concours de l'autre, signer un congé de préavis au locataire d’un immeuble commun, pour une durée n'excédant pas neuf ans.

La nullité résultant du fait que l'épouse copropriétaire n'a pas contresigné la lettre de congé, n'est qu'une nullité relative et ne saurait être soulevée que par ladite épouse elle-même.

Cependant, le congé du 27 février 1998 a été notifié en bonne et due forme, car il est contresigné par les deux époux.

Dès lors, le juge de paix valide le congé notifié par les bailleurs le 27 février 1998 mais en reportant les effets jusqu'au 30 septembre 1998 et, en conséquence, autorise l'expulsion du locataire, à partir du 1er octobre 1998.

Bon à savoir

Le congé pour occupation personnelle du bailleur est prévu à l'article 3 §2 de la loi sur les baux de résidence principale, qui est libellé comme suit : « Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré »3.

Il est utile de mentionner que l’occupation par le bailleur n’implique pas, pour ce dernier, l’obligation d’installer son domicile ou sa résidence dans les lieux loués4.

Cette notion coïncide avec celle de jouissance, sans avoir égard à la manière donc cette dernière s’est opérée5.

L’article 1416 du Code civil prévoit que "Le patrimoine commun est géré par l'un ou l'autre époux qui peut exercer seul les pouvoirs de gestion, à charge pour chacun de respecter les actes de gestion accomplis par son conjoint"6.

Il en résulte que chaque époux peut signifier au locataire d’un immeuble commun, sans le concours de l'autre, un congé pour occupation personnelle du bailleur pour une durée n'excédant pas neuf ans.

La nullité résultant du fait que l'un des époux copropriétaire n'aurait pas contresigné la lettre de congé adressée au preneur, n'est qu'une nullité relative et ne saurait être soulevée que par ledit époux lui-même.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_______________

 

1. Justice de paix de Molenbeek-St-Jean, 14 avril 1998, J.L.M.B., 1998/33, p. 1446-1448.

2. Article 1416 du Code civil

3. Article 3§2 de la loi sur les baux de résidence principale du 20 février 1991, M.B., 22 février 1991, p. 3468.

4. G. BENOIT, I. DURANT, P. JADOUL, M. VANWIJCK-ALEXANDRE, le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 162.

5. Y. MERCHIERS, «  Résiliation et fin de bail. Prorogation et renouvellements », Baux à loyer, baux de résidence principale et droit commun, G. BENOIT, Y. MERCHIERS et M. VANWIJCK-ALEXANDRE, Bruxelles, La charte, 1991, p. 87 ; M. VLIES, « Les baux de neuf ans ou plus. Les facultés de résiliation anticipée. Questions propres à chaque type de congé », Le bail de résidence principale – 5 ans d’’application de la loi du 20 février 1991, Bruxelles, La Charte, 1996, pp. 115 et s.

6. Article 1416 du Code civil