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DROIT IMMOBILIER

BAIL

8 Octobre 2015

Comm. Liege – Article 6 de la loi du 30 avril 1951

Comm. Liege – Article 6 de la loi du 30 avril 1951

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Présentation des faits

Le preneur a signé un contrat de bail commercial relatif à une surface faisant partie d’un complexe commercial.

Le preneur a contracté le bail et consenti de lourds investissements, sur la base d’informations reçues par le promoteur immobilier, suscitant de légitimes espérances quant à la rentabilité de son entreprise.

Cependant, la situation globale du complexe commercial n'a pas évolué dans le sens annoncé par le promoteur immobilier et un certain nombre de locataires du complexe commercial ont quitté les lieux.

Il y a eu une désaffectation progressive de la clientèle vers le complexe, ce dont la presse a d'ailleurs fait largement écho.

Le preneur a donc demandé une révision du loyer sur base de l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux, devant le juge de paix.

Ce dernier a accepté sa demande et réduit le loyer de 15 %.

Dès lors, le bailleur a décidé d’interjeter appel devant le Tribunal de commerce.

Décision le Tribunal de commerce

Le Tribunal constatela désaffectation progressive de la clientèle vers le complexe commercial et l'évolution négative, non conforme aux légitimes espérances induites par la publicité du promoteur.

Le Tribunal rappelle l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux qui permet aux parties d’un contrat de bail commercial, de demander une révision du loyer, en cas de circonstances nouvelles.

Il considère qu’en l’espèce, il s'agit bien là de circonstances nouvelles, n'ayant pu être prises en considération par le preneur et qui ne lui sont pas imputables.

La Cour confirme donc le jugement de première instance et déclare que la réduction du loyer de 15 % est raisonnable.

Bon à savoir

L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux prévoit qu’ « à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision. Le juge statue en équité et n'a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur »2.

L’existence de circonstances nouvelles est une condition de recevabilité de l’action en révision du loyer. Il appartient au demandeur de prouver leur survenance3

En exigeant des circonstances nouvelles, le législateur a voulu assurer le respect du prix initial.

Il s'agit de tout fait objectif exerçant une influence sur la valeur locative du bien, à l'exclusion d'un rendement défavorable ou favorable résultant du seul fait du preneur.

Les circonstances nouvelles ne sont pas seulement celles qui sont survenues au cours des trois années précédentes. Il est possible de remonter jusqu'à six ans en arrière pour les retrouver, si une première révision n’est pas intervenue au terme du premier triennat4. La révision n’aura cependant, aucun caractère rétroactif5.

Selon la Cour de cassation, ne constituent des circonstances nouvelles justifiant la révision du loyer, que celles qui n'auraient pu être prises en considération pour la fixation du loyer de base6.

En outre, il est utile de préciser que les circonstances nouvelles doivent présenter un caractère de continuité tel qu'elles justifient la fixation d'un nouveau loyer pour toute la durée du triennat suivant7.

De plus, la demande en révision doit, à tout le moins, revêtir une apparence de fondement et s'appuyer sur des éléments suffisamment concrets et précis8.

Ainsi, l'évolution négative, non conforme aux légitimes espérances induites par la publicité du promoteur, ainsi que la désaffectation progressive de la clientèle d'un centre commercial constituent des circonstances nouvelles, au sens de l’article 6 précité, qui permettront au preneur de demander une révision du loyer de base.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

 _______________

1. Comm. Liège, 15 avril 2005, J.T., 2005/29, n°6191, p. 543. 

2. Article 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, M.B., 10 mai 1951, p. 3582.

3. G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL et M. VLIES, Le bail commercial, Bruxelles, La Charte, 2008, p. 148.

4. A. PAUWELS et A. VRANCKEN, “Art. 6 Handelshuurwet”, Bijzondere overeenkomste. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, Feuillets mobiles, p. 110.

5. G. BENOIT, C. DELFORGE, P. JADOUL, G. ROMMEL et M. VLIES, Le bail commercial, Bruxelles, La Charte, 2008, p. 149.

6. Cass., 11 février 1972, Pas., 1972, I, p. 542.

7. Cass., 3 septembre 1964, J.T., 1965, p. 152.

8. Cass., 30 avril 1975, Pas., 1975, I, 861