L’offre de vente se définit comme une « proposition ferme et définitive qui contient tous les éléments essentiels à la conclusion du contrat, de sorte que celui-ci est formé par la simple acceptation de l’autre partie » ³. Outre les éléments essentiels, l’offre doit également porter sur les éventuels éléments substantiels ⁴, c’est-à-dire ceux qui sont essentiels aux yeux de l’offrant.

Comme nous l’avons dit, l’offre de vente est un acte juridique unilatéral. Plus précisément, il s’agit d’un acte réceptice, c’est-à-dire un acte qui sort ses effets dès qu’il parvient à son destinataire ⁵. L’offre ne lie que son émetteur et ce pendant une période précisée dans l’offre elle-même ou, à défaut, pendant un délai raisonnable ⁶. Durant ce délai, l’offre est irrévocable et le désistement du vendeur est inopérant sauf si ce désistement parvient au destinataire avant l’offre. Cette rétractation a pour effet d’empêcher la formation de l’offre ⁷. Ce n’est qu’après l’écoulement du délai que l’offre devient caduque et que le vendeur retrouve la libre disposition de son bien.

L’offre de vente immobilière n’est soumise à aucune forme particulière. Elle peut être exprimée par écrit ou verbalement. Dans ce dernier cas, il sera sans doute difficile pour l’acheteur potentiel de prouver l’existence de l’offre et ses conditions.

Le caractère ferme et définitif de l’offre est primordial. Il permet de la distinguer de la manifestation d’une simple intention de vendre son immeuble sans portée juridique. En ce sens, la terminologie choisie dans la formulation de l’offre est fondamentale. Dans une affaire de vente immobilière, les propriétaires de parcelles de terrain avaient mandaté un notaire pour faire connaître leur intention. Des acquéreurs souhaitèrent passer l’acte authentique mais les vendeurs leur préféraient d’autres candidats. La juridiction saisie considéra sur base du contexte et des termes employés que les lettres adressées aux destinataires constituaient de véritables offres de vente liant les propriétaires ⁸. En fait, les juges disposent d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer s’il s’agit réellement d’une offre ou non ⁹. Il est donc conseillé aux offrants de choisir leurs termes avec précaution s’ils veulent éviter des écueils.

Un cas qui peut générer des difficultés est celui où l’immeuble en vente est indivis, appartient à plusieurs copropriétaires. Deux situations peuvent se présenter. Soit tous les copropriétaires s’accordent sur les conditions de la vente et sur l’identité de l’acquéreur auquel cas la vente se réalise normalement. Soit ce n’est pas le cas et, sauf à l’acquéreur de prouver l’existence d’un mandat exprès ou tacite dans le chef d’un des copropriétaires ¹⁰, la vente n’est pas valablement conclue ¹¹.

De nos jours, la vente immobilière est une opération dont la place est de plus en plus sur internet et les sites de vente immobilière. Traditionnellement, la jurisprudence considère que les offres postées sur ces sites ne sont en fait que des invitations aux acheteurs potentiels. Les véritables offres au sens juridique sont celles formulées par les acquéreurs qui répondent à ces annonces informatiques ¹². Toutefois, on ne peut faire de cette approche une constante à laquelle il ne peut être dérogé. Une nouvelle fois, c’est au juge de procéder à une analyse casuistique. L’absence de certains éléments, comme le prix ou la mention à discuter jointe au montant demandé, peuvent laisser penser qu’il s’agit plus d’une invitation à négocier que d’une réelle offre définitive ¹³.

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3. M. Vanwijck-Alexandre et A. Mahy-Leclerq, « Le processus de la formation du contrat - Aspects juridiques », in La négociation immobilière – L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 145, n° 25.

4. Appel Bruxelles, 27 janvier 2003, J.L.M.B., 2006, p. 840.

5. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. II, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 1051.

6. Appel Liège, 7 janvier 2013, J.L.M.B., 2013, p. 2091.

7. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, pp. 484-485.

8. Appel Mons, 26 janvier 1993, Rev. not. belge, 1993, p. 309.

9. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 69.

10. Appel Mons, 10 novembre 1999, J.T., 2000, p. 166.

11. Appel Bruxelles, 13 avril 2000, Rev. not. belge, 2000, p. 491.

12. Tribunal civil de Bruxelles (référés), 31 mai 1995, R.G.D.C., 1996, p. 68.

13. B. Kohl, op. cit., p. 70.