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NON à la 5G en Belgique : Action en justice

DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

11 Avril 2014

L'offre de vente immobilière

L'acceptation de l'offre de vente immobilière  (3/4)

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Comme il a été dit précédemment, le contrat de vente se forme lorsque l’offre est rejointe par l’acceptation. Cette dernière doit porter sur les éléments essentiels du contrat (le bien vendu et le prix payé) ainsi que sur les éléments substantiels. Sont substantiels les éléments qui, intrinsèquement ne sont pas indispensables, mais que les parties considèrent comme importants 14. Il peut s’agir de la date à partir de laquelle l’acquéreur pourra prendre possession des lieux, des modalités de paiement du prix convenu ou de la date du transfert de la propriété et des risques. Sur base de ce constat unanimement partagé, il est possible d’affirmer qu’une vente, en l’espèce une vente immobilière, peut valablement se former sans que les parties ne se soient entendues sur les éléments accessoires du contrat 15. Même si les parties ne parviennent pas à un accord sur les éléments accessoires, la vente ne peut être remise en cause pour ce seul motif.

Outre son contenu, l’acceptation doit nécessairement être inconditionnelle. Pour que le contrat se forme, l’accord du destinataire de l’offre doit être pur et simple. Une réponse positive soumise à l’accord de l’offrant sur une modification d’un des éléments de l’offre initiale constitue une contre-offre, une nouvelle offre soumise au régime examiné ci-avant 16. Cela est parfaitement logique car si le destinataire de l’offre prend la peine de modifier un élément de l’offre, c’est que cet élément est essentiel à ses yeux 17. Or, le contrat de vente ne peut se former que si les parties sont tombées d’accord sur ces éléments. Ce principe a notamment été mis en évidence dans une décision par laquelle la juridiction saisie a considéré que le renvoi d’un compromis de vente modifié par l’acquéreur constituait une contre-proposition de sa part 18. Cette pratique est néanmoins relativement courante. En renvoyant l’offre transformée, l’acheteur potentiel propose de nouvelles conditions comme un prix d’achat inférieur à celui demandé. Cet agissement ouvre la voie aux négociations entre les parties.

Pour déterminer la date de formation du contrat de vente, il faut savoir à partir de quel moment l’acceptation produit ses effets. En droit belge, c’est le système de la réception qui est retenu par la Cour de cassation. Étant donné que la formation du contrat nécessite la conscience dans le chef des parties de leur accord commun, la vente ne se réalise que lorsque l’offrant a eu, ou a pu avoir, connaissance de l’acceptation 19. Cette précision revêt surtout un intérêt lorsque les parties ne sont pas présentes pour échanger leurs consentements. Par exemple, si l’offre est adressée à plusieurs personnes, l’acheteur sera le premier qui aura fait connaître son acceptation inconditionnelle au pollicitant. Dans la pratique, il n’est toutefois pas toujours aisé d’apporter la preuve de sa primauté.

Tout comme l’offre, l’acceptation n’est soumise à aucune forme particulière tant et si bien que la vente peut même se former suite à une acceptation tacite. Cette acceptation se déduit du silence circonstancié dont fait preuve le destinataire de l’offre. Le silence est dit circonstancié lorsque, compte tenu des circonstances de l’espèce, il ne peut signifier autre chose qu’une acceptation 20. C’est notamment le cas de l’acquéreur qui ne répond pas à l’offre mais qui paie un acompte à l’offrant. Quoi qu’il en soit, l’appréciation d’une acceptation tacite revient aux juridictions de fond qui fondent leurs décisions sur un ensemble de présomptions graves, précises et concordantes permettant de constater la présence ou l’absence d’acceptation dans le chef du destinataire de l’offre 21.

______________

14. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 490.

15. Appel Liège, 28 février 1997, J.L.M.B., 1998, p. 180.

16. H. De Page, Traité élémentaire de droit civil, t. II, 3ème éd., Bruxelles, Bruylant, 1964, p. 488, n° 496.

17. T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le processus de formation du contrat, coll. Commission Université-Palais, vol. 72, Bruxelles, Larcier, 2004, pp. 46-47, n° 34.

18. Appel Liège, 19 décembre 2006, J.L.M.B., 2009, pp. 349 et s.

19. Cass., 16 juin 1960, Pas., 1960, I, p. 1190.

20. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 497.

21. Appel Liège, 25 juin 2012, J.L.M.B., 2014, pp. 167-168.