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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

17 Février 2016

Loyers impayés : devoirs des locataires et bailleurs

Loyers impayés : devoirs des locataires et bailleurs

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Il n'est pas rare qu'un locataire reste en défaut de s'acquitter des loyers dont il est redevable vis-à-vis du bailleur. Cette situation se présente d'autant plus souvent en cette période de crise économique. Les locataires invoquent des motifs pour justifier leur comportement qui sont parfois valables. Pour le reste, la loi accorde au bailleur plusieurs solutions.

Les locataires peuvent justifier leur refus de payer les loyers par le mauvais état du bien mis à leur disposition par le bailleur. Lors de la délivrance du bien, le bailleur est tenu de remettre un bien en bon état. Il est ici fait référence à la propreté et à la salubrité de l'immeuble 1. En effet, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Si ce n'est pas le cas, le preneur peut exiger l'exécution des travaux nécessaires ou demander en justice la résolution du bail avec, éventuellement, des dommages et intérêts 2. Par ailleurs, le bailler est tenu, pendant la durée du bail, de procéder à l'entretien de l'immeuble loué et à certains travaux de réparation. En règle, le bailleur a la charge des grosses réparations ainsi que des réparations nécessaires, indispensables à la jouissance paisible du locataire ; alors que le preneur doit intervenir pour les dégâts locatifs 3. Si le bailleur ne s'exécute pas, le preneur pourrait être tenté de ne pas payer les loyers.

Cependant, les tribunaux ont souvent tendance à condamner cette pratique car bien que sa jouissance soit troublée par l'inaction du bailleur, le locataire occupe tout de même les lieux. Il est donc plus prudent que le locataire dépose les loyers sur un compte bancaire tiers jusqu'à exécution de ses obligations par le bailleur.

Le locataire peut également justifier son refus de payer par le fait que le bailleur trouble sa jouissance. La loi impose au bailleur de s'abstenir de tout fait matériel (intrusion dans l'immeuble loué) et juridique (conclure en second bail avec autrui) qui sont de nature à troubler la jouissance du locataire 4. À défaut pour le bailleur de respecter ses obligations, le locataire peut demander des dommages et intérêts ou une réduction des loyers. Cependant, le bailleur n'est pas tenu des troubles de fait causés par des tiers (trouble de voisinage) 5.

Si le locataire ne peut se prévaloir d'une raison valable pour justifier le non-paiement des loyers échus, le bailleur dispose de plusieurs moyens d'actions. Le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le bailleur peut poursuivre en justice l'exécution forcée du contrat (le paiement des loyers avec intérêts de retard), l'exception d'inexécution (refus légitime de respecter ses obligations) ou la résolution du bail aux torts du locataire (avec l'expulsion qui en découle) 6.

_______________

1. Juge de paix de Saint-Gilles, 2 février 1981, J.J.P., 1983, p. 84.

2. Article 2, alinéa 6 de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

3. Article 1720 du Code civil.

4. G. Benoit, I. Durant, P.-A. Foriers, M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 150.

5. Article 1725 du Code civil.

6. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principal, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 243.