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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

9 Juin 2016

La responsabilité en cas d'incendie des lieux loués

La responsabilité en cas d'incendie des lieux loués

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En principe, conformément à l'article 1733 du Code civil, en cas d'incendie des lieux loués, la responsabilité incombe au locataire, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute 1.

L'article 1733 du Code civil crée donc une présomption de responsabilité contractuelle dans le chef du locataire, laquelle se fonde sur son obligation de restituer au bailleur la chose louée à la fin du bail.

Cette présomption n'est dès lors pas applicable lorsque l'incendie survient après que le bien ait été restitué par le preneur au bailleur 2. Toutefois, si le contrat de bail a pris fin mais que l'immeuble n'a pas encore été restitué au bailleur, la responsabilité du locataire subsiste jusqu'à la remise effective des lieux loués 3.

Cette présomption de responsabilité du locataire est toutefois réfragable 4. Le preneur peut s'exonérer de sa responsabilité en apportant la preuve de l'absence de tout comportement fautif ayant contribué à l'incendie tel qu'il s'est produit, tant dans son chef, que dans le chef des personnes dont il répond (conjoint , enfants, sous-locataires, etc…) 5. Ce n'est donc pas le bailleur qui doit démontrer que l'incendie est dû à une faute du locataire.

Cette preuve d'absence de faute peut être rapportée soit de manière positive, par exemple en démontrant que l'incendie est dû à la faute d'un tiers dont le locataire ne doit pas répondre tel qu'un voisin, soit de manière négative, ce qui implique que l'on puisse déduire d'un ensemble de circonstances graves, précises et concordantes que le sinistre résulte d'une cause étrangère au locataire 6.

A cet égard, les cours et tribunaux ont notamment considéré que le locataire est exonéré de sa responsabilité lorsqu'il prouve, grâce au rapport d'expertise, que la seule cause de l'incendie réside dans l'installation électrique dangereuse mise en place par le bailleur 7.

Toutefois, le fait que l'incendie résulte d'un vice des lieux loués n'aura pas pour effet d'exonérer automatiquement le locataire de sa responsabilité. En effet, en tant que gardien de la chose, le locataire n'est dégagé de sa responsabilité qu'en cas de vice caché et non de vice apparent. S'agissant d'un vice apparent, le locataire avait en principe l'obligation d'informer le bailleur de l'existence de ce vice et, s'il ne l'a pas fait, il faut considérer qu'il a accepté celui-ci 8.

Précisons également que la présomption de responsabilité créée par l'article 1733 du Code civil ne s'applique que dans les rapports entre le locataire et le bailleur. A l'égard des tiers, la responsabilité du preneur ne peut être engagée sur base de l'article 1382 du Code civil. Le tiers devra donc prouver une faute du preneur, un dommage et un lien causal entre cette faute et le dommage 9.

Il découle de ce qui précède que le locataire a tout intérêt à souscrire une assurance incendie, laquelle couvrira sa responsabilité en cas d'incendie tant à l'égard du bailleur que des tiers. Bien qu'aucune disposition n'impose explicitement au locataire de souscrire une telle assurance, la plupart des contrats de bail prévoient cette obligation.

Par ailleurs, quand bien même le bailleur aurait lui-même souscrit une assurance incendie pour les lieux loués, le locataire a également intérêt à en souscrire une. En effet, si l'assurance incendie du bailleur a pour but de permettre à ce dernier de reconstruire son bien, elle ne délivre pas le preneur de son obligation de restituer le bien. Par conséquent, si le locataire ne parvient pas à prouver qu'il n'a pas commis de faute à l'origine de l'incendie, l'assurance du bailleur pourra se retourner contre lui et exiger le remboursement des indemnités versées au propriétaire 10.

Le preneur n'est toutefois pas tenu de souscrire une assurance incendie lorsque le bailleur a fait insérer dans sa propre police d'assurance une clause d'abandon de recours. Par le biais d'une telle clause, le propriétaire et son assureur s'engagent à ne pas se retourner contre le locataire en cas d'incendie des lieux loués. Le locataire ne devra dans ce cas souscrire une assurance que pour les meubles qui se trouvent dans l'immeuble loué. Toutefois, la contrepartie de cette clause est que la prime d'assurance due par le bailleur sera augmentée de 30 à 50% 11.

_____________________

1. Article 1733 du Code civil.

2. Cass., 29 juin 2012, Pas., 2012, p. 1521.

3. M. De Smedt et M. Higny « Le bail de droit commun : questions choisies », in Actualités en droit du bail, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 40.

4. C.C., 21 juin 2000, Arr. C.A., 2000, p.1065.

5. Cass., 18 décembre 2008, Pas., p. 3031.

6. Mons, 28 janvier 2002, J.L.M.B., 2005, p. 775.

7. J.P. Namur, (1er canton), 14 octobre 1988, R.R.D., 1989, p. 320.

8. Cass., 25 mars 2010, R.G.D.C., 2012, p. 44.

9. G. Benoit, I. Durant, P.-A., Foriers, M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le droit commun du bail , La Charte, Bruxelles, 2006, p. 259.

10. M. Gonissen et M. Baert « La location en 100 questions », Test achats, Guide pratique, 2006-2007, p. 61.

11. M. Chefneux, « La location de A à Z. Guide pratique à l'usage des propriétaires et des locataires », Test achats, Guide pratique, 1999, p. 176.