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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

18 Mai 2016

Les baux à ferme

Les baux à ferme

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Le bail à ferme se définit comme étant un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds le loue à une personne physique ou morale pour qu’elle y exploite une activité agricole. Le bail peut aussi être consenti à différents preneurs qui louent donc le bien « en commun» 1.

À l’instar des baux commerciaux et des baux de résidence principale, le législateur a édicté une loi propre à la matière des baux à ferme 2.

En son article 1er, la loi fixe son champ d’application, à savoir : « les baux de biens immeubles qui, soit dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole, à l’exclusion de la sylviculture » 3.

La disposition précitée établit plusieurs conditions d’application. Tout d’abord, il doit s’agir d’un contrat de bail, donc du louage d’un bien contre le paiement d’un prix.

Néanmoins, le législateur assimile au bail à ferme, l’occupation d’un bien découlant d’un usufruit établi entre vifs par la volonté de l'homme et pour une durée déterminée 4.

Ensuite, le contrat doit porter sur un immeuble qui n’est pas nécessairement un terrain mais peut également consister en un bâtiment affecté à une exploitation agricole tel un hangar où le fermier entrepose son matériel 5.

Comme il vient d’être dit, l’élément qui caractérise le bail à ferme est l’exploitation agricole du bien loué par le preneur. Cette exploitation prend la forme d’une production agricole qui a vocation à être vendue 6.

Enfin, l’accord, au moins tacite, du bailleur sur cette affectation est indispensable.

Concernant les conditions de forme, le contrat de bail « doit être constaté par écrit », comme le prévoit l'article 3 de la loi sur les baux à ferme 7. Cet article précise qu’ « à défaut d’écrit, celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l’existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris » 8.

Le législateur a voulu consacrer l’écrit mais a toutefois décidé qu’il ne pourrait, pour des raisons sociales et économiques, punir le preneur d’un bien rural dont le bailleur a refusé de signer un contrat écrit. Il a donc autorisé l’exploitant à prouver par toutes voies de droit, le contrat de bail à ferme 9. La Cour de cassation a précisé que cette preuve du bail par toutes voies de droit, est exclusivement réservée au preneur exploitant du bien rural 10.

Il est utile de noter que le bailleur, conformément au droit commun du bail, est tenu de laisser le preneur jouir paisiblement des lieux loués, pendant toute la durée du bail 11. Par contre, « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance » 12.

Deux remarques complètent ce qui précède. Premièrement, l’article 2 de la loi mentionne les cas de figure normalement soumis à la loi sur les baux à ferme mais qui échappent néanmoins à son emprise 13.

Deuxièmement, les parties peuvent décider d’appliquer la loi ou certaines de ses dispositions à leur situation qui n’y est pas légalement soumise. Cette application conventionnelle de la loi ne peut toutefois pas dénaturer son contenu.

 ________________

1. G. BENOIT, R. GOTZEN et G. ROMMEL, Le bail à ferme, Bruxelles, La Charte, 2009, p. 43.

2. Loi du 4 novembre 1969 relative aux baux à ferme.

3. Article 1er, 1° de la loi du 4 novembre 1969.

4. Article 1er, 2° de la loi du 4 novembre 1969.

5. G. BENOIT, R. GOTZEN et G. ROMMEL, Le bail à ferme, Bruxelles, La Charte, 2009, p. 7.

6. Cass., 26 avril 1985, Pas., 1985, p. 1059.

7. Article 3.1°, al. 1. de la loi du 4 novembre 1969.

8. Article 3.1°, al. 2. de la loi du 4 novembre 1969.

9. G. BENOIT, R. GOTZEN et G. ROMMEL, Le bail à ferme, Bruxelles, La Charte, 2009, p. 23.

10. Cass., 27 mars 2002, Rev. dr. rur., 2002, p. 98-100.

11. Article 1719, 3° du Code civil.

12. Article 1725 du Code civil.

13. Article 2 de la loi du 4 novembre 1969.