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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

6 Octobre 2015

L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée

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A l’expiration du bail, le locataire a l’obligation de restituer le bien loué dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’entrée en vigueur du contrat de bail, à l’exception de ce qui a été détruit ou endommagé par suite de force majeure ou par vétusté.

Afin de déterminer si le locataire a bien respecté cette obligation, il est souhaitable de rédiger, au moment de l’entrée dans les lieux loués, un état des lieux circonstancié 1. L’article 1730 du Code civil rend d’ailleurs obligatoire la rédaction d’un état des lieux détaillé pour les contrats de bail conclus à partir du 18 mai 2007 2.

L’état des lieux peut être défini comme la description sous forme écrite de l’état dans lequel se trouve le bien loué 3.

L’état des lieux doit être contradictoire. Cela signifie qu’il doit avoir été établi en présence de toutes les parties intéressées, à savoir le preneur et le bailleur 4. Toutes les parties intéressées doivent donc en principe contresigner l’état des lieux. Il est toutefois admis que les parties peuvent faire appel à un expert chargé de les représenter et de procéder à l’état des lieux.

L’état des lieux doit également être circonstancié, c’est-à-dire suffisamment détaillé. Il est recommandé de décrire le bien loué pièce par pièce dans le cadre d’un rapport détaillé et précis 5. Par conséquent, les clauses de style telles que « le preneur déclare avoir reçu le bien loué en bon état » doivent être considérées comme n’ayant aucune valeur.

Toutefois, le fait que certaines pièces aient été oubliées n’a pas pour effet d’invalider l’état lieux d’entrée mais conduit simplement à considérer que, pour ces pièces, il n’y a pas d’état des lieux et que le preneur est donc censé les avoir reçues dans l’état où elles se trouvent à la fin du bail 6.

Par ailleurs, les frais de rédaction de l’état des lieux doivent être supportés pour moitié par chacune des parties au contrat. Par contre, si une des parties a fait appel à un expert, les frais de ce dernier devront être supportés uniquement par la partie qui a fait appel à lui.

L’état des lieux d’entrée doit être établi soit avant l’entrée en possession des lieux, soit au cours du premier mois d’occupation si le bail est conclu pour une durée égale ou supérieure à un an, soit au cours des quinze premiers jours s’il est conclu pour une durée inférieure à un an.

L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail et soumis à la formalité de l’enregistrement pour les baux de résidence principale et les chambres d’étudiants 7.

Si les parties ne parviennent pas à réaliser un état des lieux d’entrée de manière amiable, la partie la plus diligente pourra saisir le juge de paix afin de faire désigner un expert judiciaire chargé d’établir l’état des lieux d’entrée. L’action doit être introduite avant la fin de la période de quinze jours ou d’un mois précitée. A défaut, l’action sera jugée irrecevable 8.

L’intérêt de procéder à la rédaction d’un état des lieux d’entrée se situe, on l’a dit, au moment d’apprécier la responsabilité du locataire à l’expiration du bail. En effet, le Code civil prévoit qu’en présence d’un état des lieux d’entrée, le preneur devra restituer le bien dans l’état dans lequel il a été décrit 9. Par conséquent, en cas de divergence entre l’état des lieux d’entrée et l’état dans lequel sur trouve le bien à l’expiration du bail, le bailleur sera en droit de demander une indemnité pour dégâts locatifs, à l’exception de ce qui a été détruit ou endommagé par suite de force majeure ou par vétusté 10.

A l’inverse, en l’absence d’état des lieux 11, le preneur est présumé avoir reçu la chose dans l’état où elle est à la fin du bail. Le bailleur ne pourra donc réclamer une indemnité pour dégâts locatifs que s’il parvient à prouver l’état dans lequel se trouvait le bien lors de la sortie des lieux, mais également l’état dans lequel  il était à l’entrée du locataire afin de pouvoir en conclure que le bien était en meilleur état à l’entrée qu’à la sortie des lieux. Cette preuve pourra être fournie par toutes voies de droit 12.

______________________

1. A. MAYEUR., « Bail d'habitation - Contrat obligatoirement écrit - Etat des lieux à joindre au contrat de bail - Conditions minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité avec annexe explicative - Documents à enregistrer - Droit exigible », Droits d'enregistrement 2007, liv. 3, 1-5.

2. Article 1730 du Code civil.

3. G. Benoit et Cie, Le droit commun du bail, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 18.

4. M. Vlies, « Quelques réflexions relative à l’état des lieux en matière locative, J.J.P.-T.Vred., 2004/1-2, p. 10.

5. J.P. Westerlo, 7 juillet 1998, A.J.T., 2000-01, 251.

6. B. Louveaux, Le droit du bail, régime général, De Boeck, 1993, p. 98.

7. P. Zeegers, « Le bail de droit commun (principes, modes de conclusion, formalités, preuve et enregistrement) » in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2012, p. 63.

8. G. Benoit et Cie, Le droit commun du bail, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 19.

9. Article 1731 §2 du Code civil.

10. M. Vlies, « Quelques réflexions relative à l’état des lieux en matière locative, J.J.P.-T.Vred., 2004/1-2, p. 7.

11. Cass. (1re ch.) RG C.04.0362.N, 15 septembre 2005 (Vicky / E.T., D.F.), Arr. Cass. 2005, liv. 9, 1653.

12. J.P. Zomergem, 23 avril 1993, T.G.R., 1993, p.94.