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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

30 Mai 2016

Le bail consenti par un usufruitier

Le bail consenti par un usufruitier

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L'usufruit est défini comme étant le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. 1

Les droits de l’usufruitier sont repris aux articles 582 et suivants du Code civil. Ces articles prévoient notamment quels sont les droits pour un usufruitier concernant la conclusion d’un bail.

L’article 595 du Code civil dispose que « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à ferme ou même vendre ou céder son droit à titre gratuit (…). »

Ainsi, il faut savoir que l’usufruitier est compétent pour poser des actes d’administration sur les biens donnés en location. Toutefois, l’usufruitier n’est compétent que pour la durée et dans la limite de son usufruit. 2

En outre, l’usufruitier est tenu de respecter la destination du bien qui subit cette location. Par conséquent, l’usufruitier ne peut louer le bien que si cette location est compatible avec la destination du bien. 3

Le contrat de bail conclu entre l’usufruitier et le locataire engendre des droits et des obligations dont la durée est limitée à la durée de l’usufruit. Il en découle que le nu-propriétaire n’est pas partie au contrat de bail et ne peut pas mettre fin au contrat. 4

Si le contrat de bail a été conclu par le nu-propriétaire avant la naissance de l’usufruit, ce bail doit être respecté par l’usufruitier 5. Dans cette hypothèse, une cession de bail de plein droit va s’opérer de sorte que l’usufruitier deviendra le bailleur. 6

Les baux que l'usufruitier a conclu seul, pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. 7

Il est utile de préciser que si le bail n’a pas date certaine, notamment parce qu’il n’aurait pas été enregistré, le contrat de bail n’est pas opposable au nu-propriétaire de sorte que la cessation de l’usufruit pourrait contraindre le locataire à devoir quitter les lieux. 8

Lors de la cession de l’usufruit, le nu-propriétaire est tenu par le contrat de bail et sera considéré comme étant le bailleur et percevra les loyers. 9

Si l’usufruitier conclut un contrat de bail sans respecter le prescrit de l’article 595 du Code civil, le contrat de bail conclu sera considéré comme inopposable au nu-propriétaire. 10 En outre, cette location pourra même être considérée comme étant un abus de droit et mener à la déchéance du droit d’usufruit. 11

Une autre question relative à la location par l’usufruitier est celle concernant le renouvellement du bail. L’usufruitier peut-il renouveler le bail et ce renouvellement est-il opposable au nu-propriétaire ? 12

L’usufruitier peut renouveler le bail et ce renouvellementest est opposable au nu-propriétaire s’il ne dépasse pas trois ans pour les biens ruraux et deux ans pour les maisons, et ce, avant la fin de la période du bail qui est en cours. 13

En outre, si le renouvellement a été accordé plus longtemps avant la fin du contrat de bail en cours, il est néanmoins opposable au nu-propriétaire, s’il y a eu début d’exécution. S’il n’y a pas eu de début d’exécution, le renouvellement devra être considéré comme étant nul. 14

Enfin, si l’usufruitier rédige un contrat de bail en vue de désavantager le nu-propriétaire, eu égard à une collusion existante entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, des effets spécifiques pourraient être appliqués à cette situation.

Ainsi, si le locataire a participé à ces manœuvres frauduleuses, visant à désavantager le nu-propriétaire, le contrat de bail pourra être déclaré comme étant nul. 15

L’intention frauduleuse du locataire peut être perçue directement dans la convention ou dans les circonstances entourant la conclusion du contrat de bail. 16

En tout état de cause, il revient au juge du fond de déterminer s’il y a eu ou non intention frauduleuse. Cette dernière pourra être prouvée par tous moyens, y compris les témoignages et la présomption.

_________________

1. Article 578 du Code civil.

2. W. GOOSSENS, « Description du concept », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 1 et suivantes.

3. Liège, 10 juillet 1895, Pas., 1896, II, p. 27 ; Trib. Anvers, 27 mai 1911, B.J., 1911, p. 846.

4. Y. MERCHIERS., « Bail en général », Rép. not., Tome VIII, Le bail en général, Livre 1, Bruxelles, Larcier, 2014, n° 25.

5. Voyez l’article 1743 du Code civil.

6. Comp. Cass., 29 férvier 1980, Arr. Cass., 1979-1980, p. 816.

7. Article 595 du Code civil ; E. STASSIJNS., « Le bail consenti par l'usufruitier d'un immeuble », Arr. C.C., 1999, p. 45 à 50.

8. Bruxelles, 29 septembre 1965, Pas., 1966, II, p. 225 ; Bruxelles, 8 juillet 1913, B.J., 1914, p. 24.

9. Cass., 2 avril 1998, Arr. Cass., 1998, p. 403.

10. R. DERINE, F. VAN NESTE et H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, IIA, p. 448, n°875B.

11. Article 618 du Code civil ; Liège, 12 décembre 2000, T.B.B.R., 2004, n°1 à 26, note B. VANBRABANT, J.T., 2001, p. 677.

12. Voyez : M. GODHAIRD., « Bail commercial », Rép. not., Tome VIII, Les baux, Livre 4, Bruxelles, Larcier, 2011, n° 112.

13. Trib. Ieper, 31octobre, 1952, R.W., 1953-1954, p. 447.

14. R. DEKKERS et E. DIRIX,  Handboek, II, p. 209, n° 524.

15. Trib. Tongeren, 27 mai 1938, T. Not., 1939, p. 103.

16. Trib. Ieper, 4 janvier 1888, Pas., 1888, III, p. 28.