L’article 3, § 7 de la loi du 20 février 1991 prévoit que «  par dérogation au § 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans ». La durée du bail ne peut toutefois pas dépasser nonante-neuf ans ¹.

L’expression « bail de longue durée » couvre ainsi les baux conclus pour une durée comprise entre neuf et nonante-neuf ans ². Les baux à vie obéissent, quant à eux, à un régime distinct ³.

Concernant la durée des baux de longue durée, ceux-ci se terminent à l’expiration du terme convenu. Une notification au moins six mois à l’avance est cependant requise. À défaut de notification dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé par période de trois ans ⁴. Le législateur n’a pas souhaité sanctionner trop lourdement l’oubli par l’une des parties de notifier le préavis à l’autre partie ⁵.

Quant aux conditions du bail de longue durée, ce dernier doit être conclu par écrit ⁶. À défaut d’écrit, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans ⁷. Même s’il est vrai qu’un acte sous seing privé suffit entre les parties, l’établissement d’un acte authentique sera nécessaire en pratique puisque le bail doit être transcrit en entier auprès du bureau de la Conservation des hypothèques ⁸. Lorsque cette formalité n’est pas réalisée, le bail sera inopposable aux tiers pour la partie dépassant neuf ans ⁹.

Le preneur ou le bailleur peut faire usage des facultés de résiliation prévues aux paragraphes 2 à 5 de l’article 3 de la loi précitée. C’est pourquoi, même si le régime des baux de longue durée n’a pas été modifié par le législateur lors de l’adoption de la loi du 13 avril 1997, les facultés de résiliation s’en sont vues modifiées ¹⁰.

Les quatre facultés de résiliation prévues aux paragraphes 2 à 5 de l’article 3 sont donc applicables aux baux de longue durée. Le bailleur peut résilier le bail pour cause d’occupation personnelle ainsi que pour reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble. Le bailleur ainsi que le preneur peuvent également résilier le bail sans motif.

Tout d’abord, le bailleur peut mettre fin au bail afin d’occuper personnellement le bien, pour autant qu’il donne un congé de six mois au preneur ¹¹.

Le bailleur peut, ensuite, résilier le contrat de bail dans le but de réaliser des travaux dans l’immeuble. Cette faculté n’existe qu’à l’expiration d’un triennat et pour autant qu’il donne congé six mois à l’avance au preneur ¹².

Troisièmement, le bailleur est également autorisé à mettre fin au bail à l’expiration d’un triennat, sans motif, moyennant la notification d’un congé six mois à l’avance et le paiement d’une indemnité ¹³.

Le preneur peut aussi résilier le contrat, sans motif, et à condition qu’il notifie un congé de trois mois au bailleur. Si la résiliation intervient dans les trois premières années du bail, le preneur devra payer une indemnité au bailleur ¹⁴. En vertu de l’article 12 de la loi précitée, les parties ne sont pas autorisées à exclure ou limiter la faculté de résiliation du preneur ¹⁵.

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1. Il s’agit là d’une règle d’ordre public concernant tous les baux, sauf le bail à vie qui obéit à des règles particulières. Voy. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck, 1995, n° 232.

2. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 229.

3. Voy. Article 3, § 8, de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale ; L. Herve, Les baux de résidence principale. La durée du bail – extinction du bail, dans X., Le bail, Bruxelles, Kluwer, 2006, pp. 53 à 60.

4. Article 3, § 7, alinéas 2 et 3, de la loi du 20 février 1991. Voy. Civ. Huy, 1er mars 2000, J.J.P., 2001, p. 55.

5. Rapport de la Commission de la Justice de la Chambre, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 1990- 1991, no 1357/10, p. 51.

6. Article 3, § 7, alinéa 1^er, de la loi du 20 février 1991.

7. L. Herve, op. cit., p. 49.

8. Article 1 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

9. L. Herve, op. cit., p. 49.

10. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 229.

11. Article 3, § 2 de la loi du 20 février 1991.

12. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 230 ; Article 3, § 3, de la loi du 20 février 1991.

13. Voy. Article 3, § 4 et §7, al 4 de la loi du 20 février 1991. Pour le montant de l’indemnité, il s’agit de neuf mois de loyer si le congé est donné à l’expiration du premier triennat, de six mois de loyer si c’est à l’expiration du deuxième triennat et de trois mois de loyer si c’est à la l’expiration des triennats suivants.

14. Voy. Article 3, § 5 de la loi du 20 février 1991 : « cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année ».

15. Article 12 de la loi du 20 février 1991 : « Sauf si elles en disposent autrement, les règles de la présente section sont impératives ». Voy. également G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 230.