Un bail rédigé par écrit et se rapportant à un bien immobilier sis en Belgique, doit obligatoirement être enregistré, conformément au Code des droits d'enregistrement ¹.

L'enregistrement du bail assure au preneur une protection optimale en cas d'aliénation du bien loué. En effet, il découle de l'article 1328 du Code civil, que la procédure d'enregistrement a pour effet de conférer une date certaine au contrat de bail. Or, lorsque le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique de transmission, de sorte que l'acquéreur ne peut, en principe, pas expulser le locataire ².

Depuis le 1er janvier 2007, le bail portant sur un immeuble affecté exclusivement au logement du preneur ou de sa famille doit, à l'initiative du bailleur, être enregistré dans les deux mois ³. Il en est de même des cessions de bail ou des sous-locations de bail lorsque celles-ci concernent un immeuble affecté exclusivement au logement du preneur et de sa famille.

Par baux affecté au logement du preneur seul ou de sa famille, il y a lieu d'entendre tous les baux affectés au logement. Il n'est donc pas requis que le logement soit destiné à la résidence principale du preneur. Les baux relatifs à une résidence secondaire ou à des kots étudiants sont également visés ⁴.

L'obligation d'enregistrement pèse sur le seul bailleur ⁵. Par conséquent, les frais liés à un enregistrement tardif éventuel seront entièrement à sa charge ⁶. Toutefois, le locataire étant le premier intéressé par l'accomplissement de la formalité, il reste libre de présenter lui-même le contrat de bail à l'enregistrement ⁷.

Jusqu'en 2007, la formalité d'enregistrement était soumise au taux fixe de 25 €. Désormais, les baux d'habitation sont enregistrés gratuitement ⁸. La gratuité s'étend aux droits de timbre (précédemment de 5 €) et concerne les baux d'habitation conclus depuis le 1er janvier 2007. Elle s'applique également aux contrats passés antérieurement, pourvu que ceux-ci aient été présentés à l'enregistrement avant le 1er juillet 2007 ⁹. Par ailleurs, il importe peu que le contrat de bail ait été rédigé par acte notarié ou par acte sous seing privé, ou que le bailleur soit une personne morale ou une personne physique.

Si l'acte de bail a été passé devant un notaire belge, le délai d'enregistrement sera de quinze jours, conformément à la règle générale de l'article 32, 1° du Code d'enregistrement. Pour les baux constatés par acte sous seing, le délai d'enregistrement est de deux mois, contre quatre auparavant ¹⁰.

Afin d'inciter le bailleur à remplir cette obligation, le législateur a imaginé un mécanisme de sanction original et relativement dissuasif. Outre une sanction fiscale, sous la forme d'une amende de minimum 25 €, le législateur prévoit que, lorsque le délai légal pour procéder à l'enregistrement est écoulé, le preneur peut, aussi longtemps que le contrat n'est pas dûment enregistré, résilier le bail à tout moment, sans motif, ni préavis, ni indemnité pour le bailleur ¹¹.

Cette sanction civile est toutefois insérée dans la loi sur les baux de résidence principale, de sorte qu'elle ne s'applique qu'aux baux de résidence principale conclus pour une durée de neuf ans. Pour les baux de droit commun et les baux de résidence principale de courte durée (trois ans ou moins), la conséquence du défaut d'enregistrement reste uniquement fiscale ¹². La Cour constitutionnelle a considéré que cette différence de traitement se fonde sur un critère objectif et n'est donc pas inconstitutionnelle ¹³.

Enfin, afin de faciliter la procédure d'enregistrement, le Code des droits d'enregistrement prévoit désormais que l'enregistrement du bail peut être accompli sur une copie. Concrètement, il est donc permis de scanner le contrat de bail et de l'envoyer par courriel au bureau de l'enregistrement ¹⁴.

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1. Article 19, 3° du Code des droits d'enregistrements.

2. Article 1743 du Code civil.

3. Article 23, 5° du Code des droits d'enregistrements.

4. Y. Merchiers, Le bail en général, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 159.

5. Article 35,7° du Code des droits d'enregistrements.

6. A. Cruquenaire, « La sanction du défaut d'enregistrement du bail de résidence principale », R.G.D.C. 2009/ 9, p. 489.

7. N. Bernard, « Le nouveau régime de l'enregistrement du bail d'habitation – (ou, quand un objectif peut en cacher un autre) », J.T., 2007/13, p. 233.

8. Article 161, 12° du Code des droits d'enregistrements.

9. A. Mayeur, « Droit de bail – Actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles exclusivement affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule – Nouveau régime depuis le 1er janvier 2007 », Droits d'enregistrement, 2007/1, p. 1.

10. Article 32, 5° du Code des droits d'enregistrements.

11. E. Riquier, « Modifications des dispositions du Code civil en matière de bail par les dispositions fiscales de la loi-programme du 27 décembre 2006 – Une irruption malheureuse de la loi fiscale dans le droit des baux », R.G.D.C,. 2007/ 5, p. 281

12. N. Bernard, « Le nouveau régime de l'enregistrement du bail d'habitation – (ou, quand un objectif peut en cacher un autre) », J.T., 2007/13, p. 233.

13. C.C 9 juillet 2009, n°109/2009, J.L.M.B. 2009/ 31, p. 1447.

14. Article 2 alinéa 2 du Code des droits d'enregistrements.