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NON à la 5G en Belgique : Action en justice

DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

25 Avril 2014

Promesse de vente, promesse d’achat et pacte de préférence en matière immobilière

Les pactes de préférence en matière de vente immobilière  (4/4)

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Dans le domaine de l’immobilier, un pacte de préférence est une convention en vertu de laquelle le propriétaire d’un immeuble s’engage envers une personne à lui permettre d’acquérir le bien en priorité par rapport aux tiers, s’il décide de vendre cet immeuble. Le bénéficiaire du pacte aura donc la préférence pour conclure la vente aux mêmes conditions que celles proposées par le tiers. D’origine conventionnelle, ce genre de contrat est de plus en plus intégré dans des législations particulières. Dans ce cas, on le qualifie généralement de droit de préemption. À titre d’exemple, on peut citer le droit de préemption que la loi accorde au preneur dans un bail à ferme 15.

Dans la mesure où le propriétaire de l’immeuble est totalement libre de vendre ou de ne pas vendre son bien, le pacte de préférence ne peut être qualifié de promesse de vente sous condition suspensive potestative de vente de l’immeuble. Le droit dont peut se prévaloir le bénéficiaire du pacte ne produit ses effets que si la vente du bien est décidée par son propriétaire. En conséquence, la Cour de cassation considère que ce genre de pacte est en fait un contrat sui generis, distinct d’une promesse de vente 16. Malgré cet enseignement, la distinction entre un pacte de préférence et une promesse de vente n’est pas toujours évidente. Les principaux indices qui permettent de conclure à un pacte sont les termes employés qui impliquent la liberté du propriétaire de vendre ou non son immeuble et le fait que le prix de vente soit mentionné en référence aux offres des tiers 17.

La durée d’un pacte de préférence dépend de la volonté des parties. Toutefois, ce type de convention est le plus souvent l’accessoire d’un contrat principal tel un bail. Dans ce cas et sauf volonté contraire des parties, la durée du pacte de préférence est liée à celle du contrat auquel il se rattache. Il est de bon ton de rappeler que le renouvellement d’un bail fait naître un nouveau bail qui est, selon la jurisprudence dominante 18, dépourvu du pacte de préférence. Le preneur doit donc songer à inclure une clause prolongeant le pacte lors de la procédure de renouvellement 19.

La conclusion d’un pacte de préférence fait naître une obligation dans le chef du propriétaire de l’immeuble. Il doit permettre au bénéficiaire de ce pacte de conclure la vente de préférence vis-à-vis des tiers acquéreurs. Cela implique qu’il lui communique les informations nécessaires notamment celles relatives au prix pour que ce dernier puisse faire valoir son droit de priorité. En cas de manquement à cette obligation, par exemple si le propriétaire vend directement à une tierce personne, le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir que des dommages et intérêts si le tiers est de bonne foi. Par contre, si le tiers avait connaissance de ce pacte, l’annulation de la vente peut être demandée en justice 20. La jurisprudence va même plus loin car elle permet de condamner le propriétaire à vendre son immeuble au bénéficiaire du pacte aux mêmes conditions que celles prévues dans la vente annulée 21.

_______________

15. Articles 47 et s. de la loi du 4 novembre 1969 contenant des règles particulières aux baux à ferme.

16. Cass., 24 janvier 2003, Pas., 2003, I, p. 186.

17. Appel Gand, 5 juin 2002, T. Not., 2003, p. 206.

18. Appel Liège, 8 mars 1993, J.L.M.B., 1993, p. 1165.

19. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 55.

20. Cass., 27 avril 2006, Pas., 2006, I, p. 976.

21. Appel Bruxelles, 16 septembre 1999, J.T., 2001, p. 71.

Paolo CRISCENZO

AVOCAT - BARREAU DE BRUXELLES
R F
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1150 Bruxelles