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NON à la 5G en Belgique : Action en justice

DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

7 Mai 2014

Les obligations du vendeur immobilier

L'obligation de délivrance dans la vente immobilière  (2/4)

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La loi impose au vendeur de délivrer le bien vendu et ses accessoires conformément à ce qui est prévu dans le contrat. En matière de vente immobilière, cette délivrance prend la forme d’une remise des clefs, s’il s’agit d'un bâtiment, ou des titres de propriété 1.

Les accessoires qui doivent accompagner l’immeuble vendu peuvent être matériels comme les clés de la propriété mais également juridiques comme la garantie décennale, la garantie des vices cachés ou le droit aux loyers générés par un bail. À moins que les cocontractants en aient disposé autrement, ces accessoires juridiques sont transmis de plein droit à l’acquéreur lors de la vente 2. La jurisprudence considère néanmoins qu’une action intentée par ou contre le vendeur avant que la vente ne soit conclue demeure dans le patrimoine du vendeur s’il a un intérêt direct et certain à poursuivre la procédure en cours. Afin d’éviter les débats sur la question du titulaire de l’action en cours, il peut être intéressant d’insérer une clause de subrogation dans le contrat de vente par laquelle le vendeur déclare transmettre tout ou partie des créances nées avant la vente de l’immeuble 3. Du point de vue des tiers, il est important de rappeler que la transmission des accessoires juridiques implique qu’ils peuvent faire valoir contre l’acquéreur les mêmes droits et les mêmes exceptions que ceux dont ils disposaient à l’égard du vendeur. Ainsi, un entrepreneur peut rejeter la demande de l’acquéreur d’exécuter correctement ses obligations si le vendeur était en défaut de paiement 4.

La délivrance du bien vendu et de ses accessoires doit s’opérer conformément à ce qui a été convenu entre les parties 5. Le vendeur ne doit pas uniquement respecter le lieu et le moment de la délivrance, il faut encore qu’il délivre l’immeuble dans le même état que lors de la conclusion de la vente 6.

Sauf dispositions contraires dans le contrat de vente, les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur 7 et celui-ci n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en paye pas le prix pour autant que le vendeur ne lui ait pas accordé un délai pour le paiement 8.

L’obligation de délivrance comporte une obligation secondaire qui est de conserver le bien vendu jusqu’à sa délivrance à l’acheteur. Il s’agit d’une obligation de moyen en vertu de laquelle le vendeur doit prendre toutes les mesures adéquates pour conserver l’immeuble dans l’état convenu 9. Cela passe notamment par l’entretien du bâtiment et du terrain vendus, par le maintien de la couverture d’assurance sur l’immeuble ou encore par la fermeture des portes et fenêtres si le vendeur n’occupe plus les lieux 10.

En cas d’inexécution de l’obligation de délivrance par le vendeur, l’acquéreur dispose de plusieurs sanctions envisageables. Conformément au droit commun des contrats, il peut demander en justice la résolution de la vente ou l’exécution forcée de la délivrance. Concrètement, la mise en œuvre de ces sanctions dépend du manquement commis par le vendeur. Si ce dernier procède à la délivrance mais qu’elle ne se produit pas comme les parties l’ont prévue dans le contrat, l’appréciation du juge interviendra dans le choix de la sanction. En effet, une demande en résolution judicaire du contrat de vente fondée sur un léger retard de livraison ou sur un petit défaut du bien délivré risque de se voir qualifiée d’abus de droit. Dans cette hypothèse, l’acquéreur devrait privilégier une demande en dommages et intérêts à charge du vendeur 11. Par ailleurs, l’acheteur de l’immeuble ne peut agir en défaut de délivrance que s’il n’a pas agréé le bien vendu. Par son agréation, l’acquéreur constate que le vendeur a correctement délivré le bien vendu et, en conséquence, l’action en défaut de délivrance s’éteint pour les malfaçons apparentes 12. Pour conserver son droit d’agir en justice, l’acheteur doit désagréer expressément l’immeuble délivré soit lors de la délivrance, soit à bref délai.

_______________

1. Article 1605 du Code civil.

2. Cass., 15 septembre 1989, Pas., 1990, I, p. 65.

3. Appel Bruxelles, 24 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 1597.

4. Cass., 29 février 2008, Pas., 2008, I, p. 587.

5. Article 1604, alinéa 1er du Code civil.

6. Article 1614 du Code civil.

7. Article 1608 du Code civil.

8. Article 1612 du Code civil.

9. Appel Bruxelles, 12 septembre 1989, J.L.M.B., 1990, p. 218.

10. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 249.

11. Article 1611 du Code civil.

12. B. Kohl, op. cit., p. 236.