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NON à la 5G en Belgique : Action en justice

DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

23 Février 2015

La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

L'action en garantie des vices caches intentée dans un bref délai  (3/5)

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L’acquéreur d’un immeuble qui découvre des vices cachés peut intenter une action judiciaire. Néanmoins, il doit agir dans un bref délai sous peine de perdre le bénéfice de cette faculté légale. L’attention de l’acheteur doit être attirée sur le fait que son attitude ne peut se limiter à des protestations à l’encontre du vendeur. Pour bénéficier du régime des vices cachés instauré par le législateur, l’acquéreur doit agir en justice, c’est-à-dire saisir le juge dans le bref délai.

L’exigence d’un bref délai s’explique par la nécessité de prouver l’antériorité du vice par rapport à la vente. Plus le délai est long, plus la preuve de cette antériorité est difficile à démontrer 8.

Les termes bref délai suscitent deux problématiques. Tout d’abord, le point de départ de ce délai se situe au moment de la délivrance du bien à l’acheteur. C’est à partir de cet instant qu’il lui est possible de jouir des lieux et de rechercher les éventuelles malfaçons. Cependant, cette règle n’est pas absolue. S’il est de la nature du vice en question d’apparaître après un certain temps, le bref délai ne commencera à s’écouler qu’à partir de ce moment-là 9. D’ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le point de départ du bref délai ainsi que sa durée relèvent de l’appréciation souveraine des juridictions du fond 10. Cet arrêt répond ainsi à la seconde problématique relative à la durée du délai évoqué. Sans déterminer de durée, le législateur entend sanctionner l’acquéreur qui reste inactif pendant une durée déraisonnable compte tenu de l’apparition des vices cachés. La jurisprudence considère que la connaissance des vices par le vendeur n’a pas d’effets sur la durée du bref délai 11.

Le bref délai peut être suspendu notamment lorsque l’acquéreur formule une demande en désignation d’un expert afin de déterminer la nature et les causes des vices qui sont apparus 12.

Dans un important arrêt, la Cour de cassation a mis en perspective la garantie des vices cachés et la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil. Selon la Cour, l’expiration du délai de dix ans de la garantie décennale n’influence pas l’action fondée sur les vices cachés 13. Cela peut revêtir une importance considérable pour le vendeur. En effet, si ce sont des carences de l’architecte ou de l’entrepreneur qui sont à l’origine des vices cachés, le vendeur peut se retourner contre eux conformément aux prescrits de la garantie décennale. Toutefois, si les vices apparaissent au-delà des dix années en question, l’action en garantie des vices cachés pourra malgré cela être valablement intentée. Le vendeur se retrouverait ainsi dans une position délicate.

_______________

8. B. Kohl, « L’exigence du ''bref délai'' dans l’action en garantie contre les vices cachés », J.T., 2013, p. 561.

9. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 291.

10. Cass., 29 janvier 1987, J.T., 1987, p. 499.

11. Appel Bruxelles, 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 414.

12. Appel Liège, 16 septembre 1996, J.T., 1997, p. 183.

13. Cass., 10 octobre 2003, Pas., 2003, p. 1569.