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DROIT IMMOBILIER

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25 Octobre 2016

Cour de Cassation – Articles 1615 et 1792 du Code civil

Cour de Cassation – Articles 1615 et 1792 du Code civil

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Présentation des faits1

Monsieur A. décide de faire construire une maison et charge Monsieur B., architecte, de l’établissement des plans, du cahier des charges et du contrôle de l’ouvrage.

A la suite de graves infiltrations d’eau dans la maison, Monsieur A. introduit une action en responsabilité contre Monsieur B., fondée sur l’article 1792 du Code civil.

Cependant, au cours du procès, la maison a été vendue publiquement, en exécution d’un jugement du juge des saisies.  

Les nouveaux propriétaires souhaitent que leur soit cédée l’action en responsabilité intentée contre l’architecte par les vendeurs.

Les juges de fond et d’appel ne font pas droit à leur demande et les nouveaux propriétaires décident de se pourvoir en cassation.

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation constate que l’action en responsabilité introduite par le vendeur contre l’architecte est fondée sur un droit personnel du vendeur.

Elle déclare que lorsque le vendeurexerce un recours contractuel contre l’architecte et qu’en cours d’instance, l’immeuble est vendu, l’action personnelle appartient toujours au vendeur et reste dans son patrimoine, sauf convention contraire.

La Cour de cassation rejette donc le pourvoi et condamne les nouveaux propriétaires aux dépens.

Bon à savoir

Certains droits de créance se rapportent étroitement à des biens ; ils n’ont d’intérêt pour leur titulaire que parce que celui-ci est propriétaire du bien auquel ces droits se rapportent. Ces droits de créance constituent des accessoires du bien transmis, nécessaires au nouvel acquéreur.

La doctrine et la jurisprudence considèrent que de tels droits de créance se transmettent directement aux acquéreurs successifs du bien auquel il se rapportent  pour que ceux-ci puissent les mettre en œuvre directement2.

Cela se justifie par l’article 1615 du Code civil qui prévoit que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. La raison du transfert des droits et garanties organisé par cet article est l’intérêt des parties3.

Toutefois, l’action en responsabilité contre l’architecte exercée par le vendeur est un droit personnel du vendeur qui, sauf convention contraire, reste dans son patrimoine lorsque le vendeur vend son immeuble alors qu’il a exercé lui-même ladite action avant la vente de celui-ci.

Il s’agit d’une interprétation de la volonté des parties relative à l’étendue des accessoires cédés en vertu de l’article 1615 du Code civil. Il y a donc lieu d’admettre que, sauf indication contraire, si le vendeur exerce à son profit l’action contractuelle, cela implique qu’il n’a pas l’intention de la céder4.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_______________

1. Cass., 15 septembre 1989, Pas., 1990, I, p. 65.

2. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations T.I., n° 499, 10°, p. 735.

3. BOURMORK,« Les droits propter remou l’accessoire juridique élémentaire : état de la question », in Jurim pratique, Certificats et accessoires de l’immeuble, 2/2012, Larcier, 2012, p. 60.

4. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T.I., n° 499, 10°, p. 741.