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DROIT IMMOBILIER

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8 Octobre 2015

Cour de cassation – Articles 1109 et 1116 du Code civil

Cour de cassation – Articles 1109 et 1116 du Code civil

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Présentation des faits1

La Société A. et la société B. ont conclu un contrat de bail commercial. La Société A. loue ledit bien afin d’exploiter un carwash.

Cependant, après avoir effectué de gros investissements sur l’immeuble, la Société A. a constaté que celui-ci ne dispose pas de l’autorisation écologique requise pour l’exploitation du carwash et ne peut dès lors, exploiter son commerce.

Elle décide donc de poursuivre la Société B. en  remboursement des loyers payés et invoque le dol lors de la conclusion du contrat, étant donné que le bailleur n’a pas informé a Société A. de l’absence d’autorisation.

Les juges de fond et d’appel ont condamné la société B. du chef de dol et condamne cette dernière à la réparation intégrale.

En effet, les juges ont décidé que la négligence de la victime, en ce qu’elle n’a pas vérifié les autorisations, ne peut dispenser l’auteur du dol de la réparation intégrale du dommage.

La société B. a décidé de se pourvoir en cassation.

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation constate que la Société B. a commis un dol lors de la conclusion du contrat de bail commercial, en ce qu’elle n’a pas informé la Société B. de l’absence d’autorisations écologiques requises pour l’exploitation du carwash. 

Elle constate aussi que la Société A. a commis une imprudence en ne vérifiant s’il y avait ou non une autorisation écologique sur ledit bien.

La Cour décide qu’il y a dol et ce, même s’il y a une négligence de la part de la victime. En effet,  cette négligence ne peut dispenser l’auteur du dommage de la réparation intégrale.

La Cour de cassation confirme donc les jugements antérieurs, rejette le pourvoi et condamne la société B. à rembourser les loyers qui lui ont été payés par la société A.

Bon à savoir

L’article 1116 du Code civil définit le dol comme étant « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. ».  

L’article 1109 prévoit quant à lui, qu’il n’y a pas de consentement valable si le consentement a été surpris par dol. 

Le dol consiste donc en une discordance entre la volonté réelle et la volonté déclarée provoquée par des manœuvres frauduleuses2.

Plus précisément, le dol est un vice de consentement qui comporte d’une part, un élément matériel qui peut se caractériser par un comportement actif (mensonges, manœuvres) ou passif (réticence dolosive) et d’autre part, un élément psychologique qui se caractérise par la volonté de tromper. Le comportement doit émaner d’une des parties contractantes et avoir une influence sur le consentement pour entrainer la nullité de la convention3.

Le droit commun et plus précisément les articles 1382 et 1383 du Code civil, prévoient que lorsque le dommage est causé par des fautes concurrentes de la victime et de l’auteur, ce dernier ne peut, en principe, être condamné à la réparation intégrale du dommage.

Cela étant, lorsque l’auteur commet un dol, la faute de la victime ne dispense pas l’auteur de réparer intégralement le préjudice subi.

Si, lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial, le preneur commet une imprudence en ne vérifiant pas l’autorisation écologique de l’immeuble, cela ne peut dispenser le vendeur qui a commis un dol (réticence dolosive), en ne mentionnant pas cette information, de la réparation intégrale4.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_______________

 

1. Cass., 18 mars 2010, Pas., 2010, p. 875.

2. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T. I., Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 247.

3. B. KHOL, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 114-115.

4. Cass., 23 septembre 1977, Bull. et Pas., 1978, 100 ; Cass., 29 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, 1190.