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DROIT DE LA FAMILLE

Abrégés juridiques

18 Mars 2016

Le sort du bail portant sur le logement familial lorsque la relation prend fin

Le sort du bail portant sur le logement familial lorsque la relation prend fin

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Le logement familial peut être défini comme étant le lieu privilégié et principal où la famille est logée, vit, se retrouve et partage des activités de manière réelle et effective. 1

Il est intéressant d’appréhender la question du sort du bail portant sur le logement familial lorsque le couple divorce ou se sépare. 2

Nous allons analyser cette question lorsque le couple est marié et divorce, mais également lorsqu’il y a rupture entre un couple uni par la cohabitation légale ou la cohabitation de fait.

En cas de divorce, il faut savoir que le régime matrimonial primaire, dont notamment la protection du logement familial, cesse de s’appliquer après le divorce. 3

Dans la procédure de divorce et à l’issu de celle-ci, la question se pose de savoir quel époux pourra rester dans ledit logement et poursuivre le bail portant sur le logement familial. 4

La réponse à cette question dépend du caractère propre, commun ou indivis du droit au bail au regard du droit matrimonial des époux, mais également selon que le contrat de bail ait été signé par les deux époux ou par l’un d’entre eux.

Si le contrat de bail a été signé par un époux et si, en vertu du régime matrimonial, le bail est propre à un époux 5, c’est  cet époux qui aura droit de poursuivre le bail après le divorce.

Une autre possibilité est que le contrat de bail a été conclu par les deux époux et fait partie du patrimoine commun. Dans ce cas, le droit au bail tombe dans l’indivision post-communautaire entre les époux.  Par conséquent, ils  peuvent tous les deux poursuivre le bail et demeurer dans le logement. Cette situation n’étant pas faisable étant donné la rupture : soit les époux trouvent un accord, soit chacun des époux demande au juge que le droit au bail lui soit attribué par préférence sur base de l’article 1447 du Code civil. 6

Lorsque le droit au bail est commun pendant le mariage mais que le contrat de bail n’a été signé que par un époux, le droit au bail tombe, là aussi, dans l’indivision post-communautaire. 7

Enfin, si pendant le mariage, le droit au bail appartient en indivision aux deux époux et que le contrat a été conclu par les deux époux 8, les époux peuvent éventuellement trouver un accord. A défaut, la question de savoir si l’attribution préférentielle peut être demandée dans cette hypothèse est controversée 9. La Cour constitutionnelle, dans son arrêt du 7 mars 2013, a considéré que l’article 1447 du Code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’il ne peut être invoqué pour un logement qui appartient en indivision aux deux époux. 10

Lorsque la cohabitation légale prend fin, les cohabitants perdent la protection du logement familial, prévue par l’article 215 du Code civil, à la rupture.

Le sort du bail entre les cohabitants varie selon qu’il a été conclu par les deux cohabitants ou par l’un d’entre eux.

Si le bail n’a été conclu que par un seul cohabitant, c’est lui qui pourra, après la rupture, rester dans le logement. 

Si par contre le bail a été conclu par les deux cohabitants légaux, ils sont tous les deux locataires lorsque la cohabitation prend fin. Par conséquent, ils peuvent arriver à un accord et celui qui ne reste pas dans le bien devra résilier le bail 11.  

A défaut d’accord, il faut préciser que le législateur n’a rien prévu pour que les cohabitants puissent appliquer les règles relatives à l’attribution préférentielle.

Par conséquent, la rupture mènera souvent à la résiliation conjointe du contrat de bail.

Lorsque la cohabitation de fait prend fin, il faut préciser que le législateur n’a pas prévu de protection du logement familial pour le couple qui cohabite.

Ainsi, à la fin de leur relation, aucunes règles ne prévoient le sort du droit au bail.

________________

1.  HUBEAU, B. « La loi du 20 février 1991 sur le logement familial. Elément de pacification ou calme avant la tempête? », Journ. procès, 1994, n° 256, p. 20.

2. P. DELNOY, Y-H.  LELEU, E. VIEUJEAN., « Le logement familial », Rev. not., 1999, p. 721.

3. Article 215 du Code civil.

4. K. VANHOVE, et C.  CASTELEIN, «  Le temps de déménager? - Le logement familial pris en location et sa protection en cas de crise dans le mariage ou la cohabitation légale », T.B.P., 2003, p. 1563 à 1631.

5. Lorsque l’époux est marié sous régime de séparation des biens ou de communauté mais que le contrat de bail a été conclu avant le mariage.

6. Voyez : R. Barbaix et A.-L. Verbeke, Beginselen relatievermogensrecht, Bruges, die Keure, 2012, nos 326-345.

7. Civ. Liège (2 ech.), 1 février 2001, Div. Act., 2001, p. 144.

8. Contrat de bail conclu avant le mariage conjointement et les époux sont mariés sous le régime de séparation des biens ou de communauté.

9. A. AYDOGAN, « Le logement familial loué », in  Les régimes matrimoniaux , Kluwer, Bruxelles, 2013, TXXIV.-1 – TXXIV.3.-4 (23 p.).

10. C.C., 7 mars 2013, n8 28/2013.

11. L’intervention du juge est toutefois nécessaire.