- les servitudes légales : la loi impose l’existence de servitudes soit en raison de la situation naturelle des lieux, soit en fonction de l'utilité publique, l’utilité communale ou l'utilité des particuliers ⁷. En ce sens, il découle de la situation des lieux que les fonds situés en aval doivent supporter l’écoulement des eaux provenant des fonds situés en amont ⁸. De plus, lorsqu’un fonds est enclavé, qu’il n’a pas d’accès à la voie publique, le législateur permet à son propriétaire de passer sur le fonds de son voisin ⁹.

- les servitudes établies par le fait de l’homme : le Code civil entend par fait de l’homme trois types d’actes juridiques. Il s’agit du titre, de la prescription acquisitive et de la destination du père de famille.

Au sens strict, le titre correspond à la convention conclue entre les propriétaires des fonds concernés. Ceux-ci peuvent conclure un contrat en vertu duquel le fonds de l’un sera affecté au service du fonds de l’autre. Toutes les servitudes sont susceptibles de naître par une telle convention ¹⁰. Si les parties décident de créer une servitude, ils devront avoir égard au régime d’opposabilité de celle-ci. Comme le prescrit la législation concernée, les actes qui créent un droit réel immobilier doivent être transcrits au registre de conservation des hypothèques du lieu où les fonds sont situés ¹¹. Ce n’est qu’à partir de ce moment que la servitude est opposable aux tiers. Cela revêt une importance cruciale pour le futur acquéreur du fonds dominant car l’accomplissement de cette formalité lui permettra de se prévaloir de la servitude quand bien même cette dernière ne serait pas mentionnée dans l’acte de vente ¹². À contrario, lorsqu’une action est intentée pour obtenir la suppression d’une servitude conventionnelle, une mention en marge de la transcription doit être inscrite pour que les tribunaux puissent se prononcer sur la demande ¹³.

Lorsqu’une servitude est constituée par contrat, son titulaire ne peut en user que dans les limites fixées par les parties et en évitant d’aggraver la situation du fonds servant. Ainsi, dans le cadre d’une servitude conventionnelle de passage, le propriétaire du fonds dominant fut condamné pour avoir permis à ses clients de passer sur le fonds servant autrement qu’à pied alors que cela était interdit par le contrat de servitude ¹⁴.

Néanmoins, la loi précise que si on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi, la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui, emporte nécessairement le droit de passage ¹⁵.

Les servitudes peuvent également trouver leur source dans la prescription acquisitive. La personne qui possède un droit de servitude pendant un laps de temps déterminé acquiert ce droit. Le délai de prescription s’élève à trente ans ¹⁶. Cependant, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un fonds et la servitude liée, en prescrit la propriété par dix ou vingt ans selon que le véritable propriétaire habite ou n’habite pas dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l’immeuble est situé ¹⁷.

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent faire l’objet de la prescription acquisitive ¹⁸. L’explication réside dans la faculté que doit avoir le propriétaire du fonds servant de pouvoir s’opposer à la prise de possession. Ainsi, une servitude de prospect ne peut s’acquérir par prescription car l’interdiction de bâtir n’est pas visible.

Le point de départ de l’écoulement du délai de prescription constitue en le premier acte de possession utile de la servitude. Cela dit, cette règle doit se conformer aux réalités pratiques. En effet, si la servitude proscrit la construction d’un immeuble d’une certaine hauteur, le point de départ résulte du moment où le bâtiment atteint la hauteur mentionnée et non à partir du début de la construction.

Le troisième fait de l’homme permettant d’établir une servitude est la destination du père de famille. Ce mécanisme vise l’hypothèse dans laquelle le propriétaire, père de famille, d’un fonds crée, entre deux parties de ce fonds, une servitude qui produira ses effets lorsque le terrain sera scindé en deux et cédé à des propriétaires différents ¹⁹. À l’instar de la prescription, seules les servitudes apparentes et continues peuvent être établies par destination du père de famille ²⁰.

Il convient de remarquer que le père de famille peut décider du sort réservé à la servitude lors de la cession de son fonds. Ainsi, il a été jugé que l’acquéreur d’un des fonds divisés a le droit de maintenir les vues existantes pour autant que l’ancien propriétaire ne lui ait pas imposé l’obligation de les enlever ²¹.

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7. Article 649 du Code civil.

8. Article 640 et s. du Code civil.

9. Article 682 et s. du Code civil.

10. Article 691 du Code civil.

11. Article 1^er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

12. Cass. (1^ère ch.), 25 février 2010, T. Not., 2012, pp. 105 à 109.

13. Article 3 de la loi hypothécaire.

14. Appel Liège (3^ème ch.), 9 février 2005, J.T., 2007/5, p. 96.

15. Article 696 du Code civil.

16. Article 2262 du Code civil.

17. Article 2265 du Code civil.

18. Article 690 du Code civil.

19. Article 693 du Code civil.

20. Article 692 du Code civil.

21. Cass., 25 mars 2013.