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DROIT IMMOBILIER

Saisies immobilières

3 Mars 2015

La saisie-exécution immobilière

La saisie exécution immobilière  (3/5)

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La saisie-exécution s’opère par la signification au débiteur d’un exploit de saisie au plus tôt quinze jours et au plus tard six mois après la signification du commandement de payer 16. Au-delà de six mois, le commandement cesse de plein droit de produire ses effets et avant les quinze jours, l’exploit de saisie est nul 17. Dans ce dernier cas, il suffit au créancier d’attendre quelques jours pour réitérer son exploit.

Comme le commandement de payer, l’exploit de saisie doit, outre les mentions ordinaires 18, contenir certaines informations. Doivent figurer dans l’exploit de saisie : l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est faite, la désignation des immeubles saisis, l’indication du juge compétent pour recevoir la requête de nomination d’un notaire, ainsi que l’indication de la faculté offerte au débiteur de transmettre au juge, dans les huit jours qui suivent la signification de l'exploit de saisie, toute offre d’achat de gré à gré de son immeuble 19.

La saisie de l’immeuble produit plusieurs effets. Les fruits générés par l’immeuble (ex. : loyers) sont immobilisés et destinés à être répartis entre les créanciers comme le prix de vente de l’immeuble 20. Le débiteur joue le rôle de comptable en percevant les loyers sans pouvoir en disposer 21. Il peut continuer d’occuper les lieux pour autant qu’il en prenne soin et qu’il ne commette pas de dégradations. Si son attitude ne correspond pas à celui d’un bon père de famille, les créanciers peuvent demander au juge des saisies qu’il expulse le débiteur 22.

À peine de nullité, l’exploit de saisie doit être transcrit, au plus tard dans les quinze jours suivant sa signification. Cette transcription vaut pour trois années et, sauf renouvellement, cesse de plein droit de produire tout effet si l’immeuble n’a pas été vendu et si la mention de la vente n’a pas été faite en marge de la transcription 23. En règle, seuls les baux ayant date certaine et consentis avant la transcription sont opposables aux créanciers 24. Dans le cadre de la transmission d'un bien loué à titre de résidence principale, la date certaine doit être antérieure à l'aliénation du bien loué et non à la transcription. Il en est de même si le locataire occupe les lieux depuis au moins six mois avant l’aliénation 25. À l’instar de la transcription du commandement de payer, la transcription de l’exploit de saisie rend inopposables aux personnes visées par la loi les actes d’aliénation ou de constitution d’hypothèque postérieurs et ceux qui sont antérieurs à la transcription mais qui ne sont eux-mêmes non encore transcrits ou inscrits 26. Fait exception à cette inopposabilité, l’hypothèse dans laquelle l'acquéreur ou le créancier hypothécaire, avant le jour fixé pour l’adjudication, consigne les deniers suffisants pour acquitter les sommes exigibles dues aux créanciers inscrits, ainsi qu’aux saisissants et à tout autre créancier qui aurait fait transcrire son commandement 27. Enfin, si une saisie a déjà été transcrite par un autre créancier, le conservateur va refuser la transcription d’un autre exploit. Néanmoins, le créancier reçoit un certificat indiquant l’identité du créancier ayant transcrit en premier et peut ainsi s’associer à la procédure en cours 28.

________________

16. Articles 1566 et 1567 du Code judiciaire.

17. Article 1622 du code judiciaire.

18. Article 43 du Code judiciaire.

19. Article 1568 du Code judiciaire.

20. Articles 1573 et 1576 du Code judiciaire.

21. G. de Leval, La saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 222.

22. Appel Liège, 21 février 2008, J.L.M.B., 2008, p. 1642.

23. Article 1569 du Code judiciaire.

24. Article 1575 du Code judiciaire.

25. Article 9 de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

26. Article 1577 du Code judiciaire.

27. Article 1578 du Code judiciaire.

28. Article 1571 du Code judiciaire.