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DROIT IMMOBILIER

Copropriété

18 Février 2015

La copropriété

Droit commun de la copropriété  (2/5)

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L’article 577-2 du Code contient le droit commun de la copropriété, c’est-à-dire les normes qui vont régir toute copropriété à moins que les copropriétaires ou la loi, selon les cas, en disposent autrement.

Ainsi, il est convenu que chaque copropriétaire participe aux charges générées par l’utilisation du bien en proportion de sa quote-part 5. Les charges ici visées peuvent consister en frais d’entretien des parties communes, de consommation d’énergie ou encore concerner les dépenses liées à la gestion du bien. Dans le cadre d’une copropriété forcée, un copropriétaire qui cèderait son lot n’échapperait pas aux charges restant dues. En effet, le Code prévoit que, cette transmission devant être coulée dans un acte authentique, le notaire a l’obligation de retenir les arriérés de ces charges dues par le cédant sur le prix de la cession. Au préalable toutefois, le notaire devra désintéresser les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance 6. La quote-part d’un copropriétaire désigne la portion de la partie commune du bien liée à sa partie privative. Généralement calculée en dix millième, cette quote-part permet de déterminer également les droits accordés aux copropriétaires notamment lors des votes au sein de l’assemblée générale des copropriétaires 7.

En son paragraphe 4, l’article 577-2 autorise les copropriétaires à disposer de la part qu’ils détiennent dans les parties communes de l’immeuble. Un copropriétaire pourrait donc céder sa quote-part tout en conservant la partie privative du bien qu’il occupe. Cependant, cette possibilité se trouve restreinte lorsque l’on est en présence d’une copropriété forcée. Dans ce cas, le Code rend indissociable la quote-part et la partie privative qu’elle représente 8.

En ce qui concerne les actes que peuvent poser les copropriétaires, une distinction doit être opérée entre ceux qui sont matériels et ceux qui sont juridiques.

Sont matériels les actes d’utilisation du bien indivis tels que l’emploi de l’ascenseur d’un immeuble. Chacun des copropriétaires a le droit d’accomplir ce genre d’acte pour autant qu’il respecte la destination du bien ainsi que le droit similaire qu’ont les autres indivisaires. Cette double limitation empêche, par exemple, qu’un copropriétaire transforme la cour d’un immeuble en un parking pour sa clientèle privant ainsi les autres copropriétaires de la jouissance dudit espace 9.

Les actes juridiques sont soumis à deux régimes bien différents. Ceux qualifiés de conservatoires ou d’administration provisoire peuvent être posés par un seul des copropriétaires. Le but étant de permettre une action de peu d’importance ou qui revêt un caractère d’urgence comme l’appel fait à un plombier pour réparer une petite fuite d’eau dans le sous-sol du bâtiment. Les actes juridiques qui ne répondent pas à l’une de ces qualifications ne peuvent être valablement posés qu’avec l’accord unanime de tous les copropriétaires 10. En ce sens, si un bail fut conclu par l’ensemble des copropriétaires avec un locataire, une action en réduction de la durée de ce contrat ne pourra être intentée par un seul copropriétaire 11. Le législateur considère que cet acte concerne l’intégralité des indivisaires qui pourraient désirer le maintien de la durée initiale. Ainsi, les autres copropriétaires pourraient agir en justice pour faire reconnaître la violation de la règle de l’unanimité. Bien que le Code parle d’invalidité de l’acte posé, une partie de la doctrine préconise la sanction de l’inopposabilité de cet acte. L’acte est valable entre les parties (le locataire et le copropriétaire) mais ne peut sortir ses effets à l’égard des autres copropriétaires. Il en résulte, au final, l’anéantissement de l’acte et le maintien de la durée du bail initialement prévue. L’unanimité requise peut également créer des situations de blocage lorsqu’un ou plusieurs copropriétaire(s) refuse(nt) de poser un acte d’administration ou de disposition du bien indivis. Pour répondre à cela, le législateur a créé la possibilité de le(s) contraindre judiciairement à participer audit acte pour autant que la juridiction saisie le considère comme étant nécessaire 12.

 _______________

5. Article 577-2, § 3 du Code civil.

6. Article 577-11/1 du Code civil.

7. J.-P. Legrand, B. Louveaux et B. Mariscal, L’Immobilier en pratique, Mechelen, Kluwer, 2009, p. 213.

8. Article 577-2, § 9 du Code civil.

9. Cass., 22 mai 1975, Pas., 1975, I, p. 910 et s.

10. Article 577-2, § 6 du Code civil.

11. Cass., 9 juin 1978, Pas., 1978, I, p. 1158.

12. Article 577-2, § 6, in fine du Code civil.