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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

18 Aout 2016

L'insaisissabilité du domicile des indépendants

L'insaisissabilité du domicile des indépendants

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La loi du 25 avril 2007 1, entrée en vigueur le 8 juin 2007, consacre le principe de l’insaisissabilité du domicile. Par l’adoption de cette loi, le législateur a entendu réduire la prise de risque de l’indépendant constitué par l’absence de distinction entre le patrimoine privé et professionnel, en permettant de rendre insaisissable, sous certaines conditions, son domicile en cas de dettes professionnelles 2.

La loi visait à l’origine toute personne physique exerçant à titre principal une activité indépendante en Belgique. Mais, la loi du 15 janvier 2014 a étendu son champ d’application aux indépendants exerçant une activité professionnelle à titre complémentaire ainsi qu’aux pensionnés autorisés à exercer une activité indépendante 4. Sont ainsi concernés par la loi : les commerçants, les artisans, les mandataires de sociétés (gérants ou administrateurs) ou encore les titulaires de professions libérales.

La loi concerne les droits réels autres que les droits d’usage et d’habitation, détenus par l’indépendant sur l’immeuble lui servant de résidence principale 5. La résidence principale peut être définie comme « l’endroit où se déroule la vie privée, où se trouve le centre de la vie familiale et où l’on revient si aucune obligation nous retient ailleurs » 6.

La protection prévue par la loi n’est pas automatique. Pour en bénéficier, l’indépendant doit, en effet, effectuer une déclaration d’insaisissabilité de son bien devant le notaire de son choix. A défaut, la déclaration est nulle. Celle-ci reprend une description détaillée de l’immeuble et l’indication du caractère propre, commun ou indivis des droits détenus par l’indépendant sur l’immeuble.

Par contre, si l'immeuble est à usage mixte professionnel et d'habitation, la partie affectée à la résidence principale est distinguée clairement, dans la description, de celle affectée à un usage professionnel. Mention est faite également de la surface de chacune des parties.

Si la surface de la partie affectée à usage professionnel représente moins de 30 % de la surface totale de l'immeuble, la déclaration peut porter sur la totalité de l'immeuble. A contrario, lorsque la surface de la partie affectée à un usage professionnel représente 30 % ou plus de la surface totale de l'immeuble, la protection octroyée par la loi ne jouera que sur les droits détenus sur la partie affectée à la résidence principale.

La loi du 15 janvier 2014 précise, par ailleurs, qu’en présence de droits réels indivis, l’effet de la déclaration est limité à la partie indivis dont le travailleur indépendant dispose en date de l’acte. La même solution s’applique en cas de scission entre usufruit et nue-propriété. Les droits réels communs peuvent être déclarés insaisissables pour la totalité dès l’origine 7.

Jusqu’à présent, la déclaration ne pouvait être reçue devant notaire qu’après avoir obtenu l’accord du conjoint du travailleur indépendant. Si le conjoint, dont l’accord est exigé, refuse de le donner sans invoquer des motifs graves, ou s’il est présumé absent, interdit ou dans l’impossibilité de manifester sa volonté, l’autre époux peut dorénavant se faire autoriser par le tribunal de première instance ou, en cas d’urgence, par le président de ce tribunal, à effectuer la déclaration d’insaisissabilité sans cet accord 8.

Si les deux époux ont la qualité d’indépendant, leurs déclarations peuvent être reçues dans le même acte notarié 9.

La déclaration est, ensuite, transcrite à l’initiative du notaire sur un registre destiné à cet effet au bureau du conservateur des hypothèques de l’arrondissement où le bien est situé. La déclaration n’a des effets à l’égard des tiers qu’à dater de sa transcription 10.

La protection offerte par la loi n’est, en outre, possible que pour les dettes postérieures à la transcription de la déclaration d’insaisissabilité et pour autant qu’il s’agisse également de dettes liées à l’activité professionnelle indépendante de l’intéressé. Les dettes privées ne bénéficieront donc pas de la protection de la loi.

Lorsque l’immeuble servant de résidence principale est vendu, la protection offerte par la loi est reportée sur le prix obtenu, à condition que l’indépendant utilise ce prix pour l’acquisition, dans un délai d’un an, d’un autre immeuble qui servira de nouvelle résidence principale. L’acte d’acquisition du nouvel immeuble devant servir de résidence principale devra inclure une déclaration expresse de réutilisation des fonds. 

La protection offerte par la loi cesse enfin ses effets lorsque l’indépendant décide de renoncer à cette protection 11, ou lorsqu’il décède 12 ou devient travailleur salarié 13.

_______________

1. La loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), M.B., 8 mai 2007, p. 25103.

2. Voy. à cet égard : T. Van Halteren « L’insaisissabilité de la résidenceprincipale de l’indépendant et l’excusabilité du conjoint du failli », Act. dr. fam., 2012, liv. 6, pp.126-134 ; F. Georges, « L'insaisissabilité de la résidence principale de l'indépendant », Rev. not. b. 2008, liv. 3019, pp. 250-266.

3. Loi du 15 janvier 2014 portant modification de la loi portant dispositions diverses du 25 avril 2007 (IV), M.B., 3 février 2014, p. 9105.

4. Article 72 de la loi du 25 avril 2007.

5. Article 73 de la loi du 25 avril 2007.

6. E. Leroy, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », J.T., 2007, p. 755.

7. Article 74, §1er de la loi du 25 avril 2007 ; N. Latran, « Nouvelle loi. Insaisissabilité du domicile des indépendants », Immobilier, 2007, liv. 19, pp. 2-3

8. Article 74, §2 de la loi d 25 avril 2007.

9. N. Latran, « Nouvelle loi. Insaisissabilité du domicile des indépendants », Immobilier, 2007, liv. 19, p. 4.

10. Article 76 de la loi du 25 avril 2007.

11. Article 78 de la loi du 25 avril 2007.

12. Article 80 de la loi du 25 avril 2007.

13. S. Segier, « L'insaisissabilité du domicile de l'indépendant: une panacée? », C & FP, 2007, liv. 11, p. 310.