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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

19 Février 2016

L'indemnité d'expropriation pour cause d'utilité publique

L'indemnité d'expropriation pour cause d'utilité publique

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Il résulte de l'article 16 de la Constitution, que l'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut intervenir que moyennant une juste et préalable indemnité 1.

Cette indemnité a pour objectif de réparer le dommage causé par l'expropriation. A cet égard, la Cour de cassation, dans un arrêt du 20 septembre 1979, a opté pour le principe de la réparation intégrale du dommage en matière d'expropriation 2.

Il résulte de ce principe, qu'à l'instar des dommages-intérêts, l'indemnité d'expropriation a pour but de replacer la victime dans la situation qui eût été la sienne à défaut d'expropriation 3. L'indemnité d'expropriation ne peut par conséquent ni appauvrir, ni enrichir la victime.

Le but ou l'objet de l'indemnité d'expropriation n'est pas de réparer la perte de propriété, mais de réparer le dommage causé par cette perte.

Il doit donc exister un lien de causalité entre l'expropriation et le dommage subi. Tout comme en droit commun de la responsabilité, c'est la théorie de l'équivalence des conditions qui s'applique en matière d'expropriation 4. Par conséquent est réparable, tout dommage qui, sans l'expropriation, ne se serait pas produit tel qu'il s'est présenté in concreto.

Le lien requis entre l'expropriation et le dommage réparable n'est néanmoins que causal. Il n'est donc pas nécessaire qu'il existe entre eux un rapport de nature, de contenu, de temps, de lieu, de montant ou de personnes 5.

En outre, la théorie de l'équivalence des conditions justifie l'indemnisation de tous les dommages causés par l'expropriation, y compris des dommages ne présentant qu'un lien indirect avec l'expropriation elle-même 6. Le juge devra donc prendre en considération non seulement l'effet dommageable de l'expropriation mais aussi les effets dommageables de tous les faits antérieurs et postérieurs qui, à défaut d'expropriation, ne se seraient pas produits tels qu'il se sont effectivement produits 7.

Les modifications de valeur du bien exproprié (moins-value ou plus-value) qui résultent de l'expropriation elle-même ne font toutefois pas partie du dommage réparable 8. Il en est de même des plus-values et moins-values qui résultent du plan d'aménagement du territoire concerné, dans l'hypothèse où l'expropriation est poursuivie pour la réalisation de ce plan 9.

Par ailleurs, une indemnité d'expropriation est dûe non seulement au propriétaire du bien exproprié, mais également, à tous les titulaires d'un droit réel ou d'un droit de bail sur le bien ainsi qu'à toute personne à qui l'expropriation a, en fait, causé un dommage 10.

Hormis le lien de causalité, les limites à la réparation du dommage sont, comme en droit commun de la responsabilité civile, l'exigence d'un dommage personnel, certain et légitime 11.

Par contre, contrairement à ce qui se passe en droit commun, en droit de l'expropriation, c'est à l'autorité expropriante qu'incombe la charge de la preuve, étant donné que l'autorité publique est la partie demanderesse en expropriation et que la juste indemnité est une condition de validité de l'expropriation. L'autorité expropriante doit donc démontrer que l'indemnité qu'elle propose est suffisante pour réparer entièrement le dommage causé par l'expropriation 12.

Toutefois, compte tenu du fait que la plupart des expropriations pour cause d'utilité publique se réalisent par voie conventionnelle, en dehors de toute procédure judiciaire, les parties peuvent décider, d'un commun accord, le montant de l'indemnité d'expropriation. De même, elles peuvent également, au cours d'une procédure juridictionnelle, conclure un accord relatif aux indemnités, lequel aura pour effet de dessaisir le juge.

Cette liberté des parties trouve toutefois une limite. En effet, l'article 16 de la Constitution étant d'ordre public, la convention par laquelle les parties violeraient le principe de la réparation intégrale du dommage causé par l'expropriation, devra être considérée comme illicite 13.

________________________

1. Article 16 de la Constitution.

2. Cass., 20 septembre 1979, J.T., 1979, p. 116.

3. E. Causin, « L'expropriation » in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 1998, p. VII.2bis.1.3. – 6.

4. R.O.., Dalcq et F. Glansdorff, « Examen de jurisprudence (1980-1986) – La responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle », R.C.J.B., 1988, p. 415.

5. E. Causin, Les indemnités d'expropriation : principes et applications, Bruxelles, Kluwer, 1997, p. 46.

6. E. Causin, Droits des victimes d'expropriation et d'autres privations de liberté, Limal, Anthemis, 2011, p. 101.

7. Cass., 19 novembre 1908, Pas., 1909, I, p. 20 ; Cass., 2 juillet 1925, Pas., 1925, I, p. 326.

8. Cass., 17 janvier 1964, J.T., 1964, p. 331.

9. Cass., 6 janvier 1995, A.J.T., 1995-1996, p. 600.

10. Cass., 28 octobre 1976, J.T., 1977, p. 604.

11. Cass., 18 juin 1998, R.G. n°C.96.0015.N.

12. E. Causin, Droits des victimes d'expropriation et d'autres privations de liberté, Limal, Anthemis, 2011, p. 106.

13. C.E., 20 novembre 1997, Tirtiaux, arrêt n°69.713.