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DROIT IMMOBILIER

Copropriété

11 Avril 2014

Le syndic dans la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles batis

La responsabilité du syndic de copropriété  (4/5)

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Outre les diverses infractions pénales qu’il pourrait commettre, le syndic peut aussi voir sa responsabilité civile être mise en cause.

En tant qu’organe de gestion de l’association des copropriétaires, le syndic est contractuellement responsable devant l’assemblée générale. À l’instar de tout mandataire, sa responsabilité pourra être engagée en cas de faute, de mauvaise gestion ou, plus généralement, s’il ne s’est pas comporté comme tout syndic normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances 32. À titre d’exemple, ses fautes peuvent consister en l’absence de convocation de l’assemblée générale alors qu’il le fallait, la non-exécution des travaux urgents ou encore le fait de ne pas avoir procédé au recouvrement des dettes dues par les copropriétaires 33.

Vis-à-vis de chacun des copropriétaires, le syndic est responsable de manière délictuelle. Pour engager cette responsabilité, les copropriétaires doivent démontrer l’existence d’un préjudice qui leur est propre. C’est notamment le cas lorsque, par la faute du syndic, un contrat de bail a été résolu aux torts du bailleur. Dans le cas d’espèce, le syndic n’avait pas agi de manière appropriée pour réparer un dégât des eaux 34.

Lorsque le syndic cause un dommage à un tiers sans outrepasser son mandat, ce tiers ne peut agir qu’à l’encontre de l’association des copropriétaires. Le syndic s’assimilant à l’association des copropriétaires dans les relations avec les tiers, sa responsabilité propre ne pourra être engagée qu’en cas de faute personnelle 35.

_______________

32. Justice de paix d’Ixelles, 13 janvier 1999, T. App., 2000/4, n° 174, p. 18.

33. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 50.

34. Justice de paix de Bruges, 7 mars 2002, T. App., 2003/2, n° 294, p. 23.

35. Appel  Bruxelles, 30 novembre 1999, T. App., 2000/2, n° 151, p. 8.