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DROIT IMMOBILIER

Mitoyenneté

25 Janvier 2014

La mitoyenneté

Les clauses de réserve de mitoyenneté  (4/5)

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Ces clauses, généralement insérées dans des contrats de promotion immobilière, stipulent que l’entrepreneur, constructeur d’un immeuble, se réserve la mitoyenneté des murs extérieurs. De la sorte, c’est lui qui recueillera le prix de la vente forcée de la mitoyenneté si un voisin venait à ériger, dans l’avenir, une construction qui s’appuie contre l’immeuble concerné.

Juridiquement, ce mécanisme est qualifié de cession de créance future. Le caractère personnel (et non réel) du droit acquis par l’entrepreneur trouve son explication dans l’affirmation selon laquelle la mitoyenneté ne peut appartenir qu’aux propriétaires des fonds contigus14.

Comme toutes créances, ces clauses sont soumises au régime d’opposabilité des cessions de créances prévu à l’article 1690 du Code civil. Ainsi, la cession est opposable au cédant, maître d’ouvrage, par la seule conclusion du contrat qui les lie. Si ce dernier se fait payer à la place du cessionnaire, il engage sa responsabilité contractuelle. L’opposabilité de la cession au débiteur cédé, futur voisin, est assurée à partir du moment où elle lui a été notifiée ou qu’il l’a reconnue. Par l’effet externe des contrats, la conclusion entraîne l’opposabilité aux tiers autres que le débiteur cédé.

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14. Cass., 7 septembre 1972, Pas., 1973, I, p. 22.