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DROIT IMMOBILIER

Mitoyenneté

25 Janvier 2014

La mitoyenneté

La mitoyenneté acquise  (3/5)

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La mitoyenneté acquise vise l’hypothèse dans laquelle une personne a fait construire un mur à la frontière de son terrain mais intégralement à l’intérieur de celui-ci et que le voisin désire le rendre mitoyen pour pouvoir en user.

Ce cas est réglé par l’article 661 du Code civil qui stipule que : « tout propriétaire joignant un mur a […] la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ».

Cette faculté accordée au voisin prend la forme d’une vente forcée de la mitoyenneté. En effet, le propriétaire du mur est légalement tenu de céder cette mitoyenneté. Concrètement, il s’agit d’une vente soumise au droit commun propre à ce genre de contrat.

En principe, le mur concerné doit avoir été érigé précisément à la limite des deux fonds pour que le voisin puisse se prévaloir de cette faculté. Mais, à l’instar de la mitoyenneté originaire, la théorie de l’abus de droit est d’application. Ainsi, il a été jugé abusif le comportement adopté par le bâtisseur d’un mur qui refusait la vente de mitoyenneté sous prétexte que le mur était distant du fonds voisin de quelques centimètres. Il fut établi que le vendeur récalcitrant ne se prévalait de la propriété de la bande de terrain, sans utilité pour lui, entre le mur et son fonds que pour faire échec à l’application de l’article 6618.

Corrélativement à la vente forcée, la jurisprudence a développé le mécanisme de l’acquisition forcée. Ici, ce n’est plus le propriétaire du mur qui est contraint de céder la mitoyenneté, c’est en revanche le voisin qui est obligé de l’acquérir s’il émet le souhait d’en prendre possession.

Pour que ce rachat forcé se produise, plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, le propriétaire du mur doit avoir la volonté de vendre la mitoyenneté. Cette première condition ne constitue généralement pas un problème puisque c’est lui qui réclamera le rachat par son voisin.

Ensuite, il faut pouvoir constater une prise de possession du mur par le voisin. Ce dernier doit avoir usurpé la possession du mur de manière matérielle, physique en sorte qu’il viole le droit privatif du propriétaire9. Cela implique un contact direct entre ce mur et une construction voisine10.

Enfin, l’usurpateur doit avoir la volonté d’acquérir la mitoyenneté. Il faut qu’il refuse de mettre fin à sa prise de possession du mur. Pour faciliter la constatation de cette condition, la jurisprudence considère que les actes de prise de possession font présumer, sauf preuve contraire, l’intention d’acquérir la mitoyenneté. Cependant, si la volonté peut être implicite, elle doit être certaine et non équivoque11. Dans les faits, il est parfois malaisé de déterminer une usurpation dont on peut déduire la volonté d’acquérir la mitoyenneté. De la sorte, il a été jugé que la prise de mesures, comme la pose d’un isolant entre deux murs, visant à prévenir tout problème d’humidité ne constitue pas une prise de possession pouvant fonder une acquisition forcée12.

Afin de conclure sur l’acquisition forcée, il convient d’apporter certaines informations intéressantes. Par analogie, les considérations développées précédemment en matière d’abus de droit et du régime de la vente s’appliquent également à l’acquisition forcée de la mitoyenneté. À ce propos, l’intervention d’un géomètre ou d’un architecte est d’usage lorsque l’on procède à une cession de mitoyenneté13. Leurs conclusions serviront notamment à établir le prix de vente.

__________________

8. Cass., 16 novembre 1961, Pas., 1962, I, p. 332.

9. Juge de paix de Fontaine-l’Evêque, 22 janvier 2004, J.L.M.B., 2005/5, p. 222.

10. Cass., 2 juin 1977, Pas., 1977, I, p. 1012.

11. P.-P., Renson, « Les clés de l’acquisition forcée de la mitoyenneté », J.L.M.B., 2006/13, p. 569.

12. Juge de paix de Saint-Nicolas, 13 octobre 2011, J.L.M.B., 2013/8, p. 510.

13. J.-P. Legrand, B. Louveaux et B. Mariscal, op. cit., p. 352.