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DROIT IMMOBILIER

JURISPRUDENCE

5 Juin 2014

Jurisprudence en droit belge - Bail - Cour constitutionnelle : arrêt du 22 mai 2014

Cour constitutionnelle : arrêt 84/2014 du 22 mai 2014  (1/2)

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Cour constitutionnelle : arrêt n° 84/2014 du 22 mai 2014

  1. Présentation des faits

Deux sociétés ont conclu un contrat de bail commercial avec une troisième. Les deux premières étant locataires et la troisième bailleur. N’ayant pas exercé leur droit au renouvellement du bail, le contrat prit fin le 31 janvier 2013. Néanmoins, les locataires demandent en justice que le contrat de bail soit renouvelé aux mêmes conditions à la date du 1er février 2013. Avant de statuer, le Tribunal posa deux questions préjudicielles à la Cour constitutionnelle.

  1. Questions préjudicielles

La première tend à savoir si l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux 1 prévoyant la faculté de renouvellement du preneur viole les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’il implique qu’à défaut de renouvellement, le locataire est dépouillé de la propriété de son fonds de commerce alors que le bailleur ne subit pas de conséquences semblables.

La seconde question tend à savoir si loi sur les baux commerciaux viole les mêmes articles de la Constitution en ce qu’elle prévoit, conformément au droit commun du bail, que le bail commercial prend automatiquement fin à l’expiration du terme alors que les législations en matière de bail à ferme et bail de résidence principale prévoient une prorogation automatique du bail à défaut de préavis valablement donné.

  1. Décision de la Cour constitutionnelle

Dans son arrêt la Cour considère que les deux questions préjudicielles appellent une réponse négative. Il n’y a pas de discrimination entre le bailleur et le preneur car le législateur a trouvé un juste équilibre entre le droit de propriété du bailleur et le droit de protection du fonds de commerce pour le locataire 2. Quant à la seconde question, même en l’absence de prorogation automatique, la loi sur les baux commerciaux n’est pas discriminatoire car elle prévoit un droit de préférence pour le preneur en cas de renouvellement. Ce droit de préférence vient contrebalancer l’absence de prorogation automatique telle qu’on la retrouve en matière de bail à ferme et de bail de résidence principale.

_______________ 

1. Article 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux : « Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées… ».

2. Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2 et 4.