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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

2 Février 2016

Les droits et obligations des parties en présence d'une servitude

Les droits et obligations des parties en présence d'une servitude

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La servitude est régie par les articles 637 et suivants du Code civil. Le Code civil défini la servitude en ce sens : «Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire».

Pour qu’il y ait servitude, il faut que trois éléments essentiels soient réunis. Premièrement, il doit s’agir d’un rapport de fonds à fonds. D’une part, le fonds dominant qui bénéficie de la servitude, et d’autre part, le fonds servant sur lequel pèse la servitude. Deuxièmement, les fonds doivent appartenir à des propriétaires différents. Enfin, la servitude doit présenter une utilité pour le fonds dominant. 1

Un point qu’il est important de préciser lorsqu’il y a une servitude, est celle relative aux droits et obligations des parties.

Tout d’abord, le propriétaire du fonds dominant a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour le conserver 2. Il revient au propriétaire du fonds dominant d’en assumer les frais, sauf convention contraire. 3

Le montant des charges relatives aux ouvrages nécessaires sera chiffré par le juge et ce dernier imputera ce montant sur l’une ou l’autre partie. Cela étant, il faut que ces charges occasionnent des dépenses qui peuvent être chiffrées 4, et que ces ouvrages profitent également au fonds dominant 5.

Une des obligations des parties consiste à ne pas diminuer l’usage de la servitude. En effet, le propriétaire du fonds servant de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Cela étant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. 6

Dans cette hypothèse, il appartiendra au juge d’apprécier si, en fait, il y a entrave ou non à l’exercice de la servitude. 7

Par ailleurs, l’article 702 du Code civil dispose que « de son côté, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. » 8

Autrement dit, cet article consacre une obligation pour le propriétaire du fonds dominant, à savoir, le fait de ne pas aggraver la condition du fonds servant. 9

Cela signifie, d’une part, que le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre, et ce, peu importe que la transgression des limites du titre occasionne ou non des dommages au propriétaire du fonds servant 10. D’autre part, le propriétaire du fonds dominant ne peut pas aggraver la situation du fonds servant, et ce, même si il agit en dépassant les limites de son titre. 11

A défaut de respecter cette obligation, la sanction pourra être soit, la remise des lieux en l’état antérieur, soit de verser des dommages et intérêts. 12

A titre d’exemple, il a été jugé que le titulaire d’une servitude de passage, initialement constituée pour desservir une maison d’habitation, aggrave la situation du fonds servant par l’ouverture d’une salle de sport sur le fonds dominant, dans la mesure où cette nouvelle affectation implique un plus grand nombre de passages. 13

Enfin, le propriétaire du fonds servant dispose de deux facultés que sont, d’une part, la faculté d’abandon, et d’autre part, la faculté d’offre.

Ainsi, l’article 699 du Code civil prévoit une faculté d’abandon du fonds par le propriétaire du fonds servant en ces termes : « Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due. »

La faculté d’offre, est quant à elle, prévue par l’article 701 alinéa 3 du Code civil qui dispose que le propriétaire du fonds servant a une faculté d’offre au propriétaire du fonds dominant d’un autre endroit pour l’exercice de la servitude.

Par conséquent, il en résulte que le propriétaire du fonds dominant devra accepter le déplacement de la servitude si le nouvel endroit proposé est aussi commode que le précédent pour l’exercice du service foncier. 14

_________________

1. V. DEFRAITEUR., « Les servitudes », in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2013, I.17.-1 - I.17.8.-4.

2. Article 697 du Code civil.

3. Article 698 du Code civil.

4. Mons, 10 sept. 2003, R.G.D.C., 2004, p. 464.

5. J.P. Grâce-Hollogne, 9 mai 2000, J.L.M.B., 2001, p. 659.

6. Voyez : J.P. Westerlo, 6 oct. 2000, J.J.P., 2002, p. 251 ; Civ. Anvers, 7 juin 2002, R.G.D.C., 2004, p. 455;Bruxelles, 28 juin 2002, Res jur. imm., 2003, p. 335.

7. Cass., 6 mars 2003, J.L.M.B., 2004, p. 1115.

8. Article 702 Code civil.

9. V. DEFRAITEUR., « Les servitudes », in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2013, I.17.-1 - I.17.8.-4.

10. J.P. Lierre, 24 août 1999, R.W., 2000-2001, p. 529 ; L. COENJAERTS., « Quand peut-on parler d'une aggravation de la servitude légale d'écoulement des eaux ? », J.T., 2012/36, n° 6496, p. 747-749.

11. Liège, 9 févr. 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1708 ; J. VAN BOL., « Même contestée dans ses limites, la voirie doit rester sûre-  limites de la servitude publique de passage », Rev. dr. commun., 2009, liv. 3, 43.

12. Liège, 9 févr. 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1708.

13. J.P. Liège, 4ème canton, 20 juin 2012, J.L.M.B., 2013, liv. 8, 519.

14. Civ. Bruxelles, 5 juin 2002, J.T., 2002, p. 587.