Toggle Menu
2 Avocat(s) expérimenté(s)
en Droit immobilier
en Droit immobilier
  • R Rédacteur
  • F Formation
Testez gratuitement pendant 1 mois sans engagement
Tous nos articles scientifiques ont été lus
212 428 fois le mois dernier
22 736 articles lus en droit immobilier
45 211 articles lus en droit des affaires
29 808 articles lus en droit de la famille
45 186 articles lus en droit pénal
17 044 articles lus en droit du travail
Vous êtes avocat et vous voulez vous aussi apparaître sur notre plateforme?  Cliquez ici
Testez gratuitement pendant 1 mois sans engagement
Vous êtes avocat et vous voulez vous aussi apparaître sur notre plateforme?  Cliquez ici
image article

La 5G à Bruxelles, nouvelle menace pour notre santé !

DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

17 Décembre 2015

La récupération des arriérés de charges de copropriété

La récupération des arrière s de charges de copropriété

Cette page a été vue
6667
fois
dont
247
le mois dernier.

Les copropriétaires des immeubles à appartements doivent participer aux dépenses communes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété et à la conservation des parties communes de l'immeuble et à son entretien. Pour ce faire, ils sont tenus de payer ce qu'on appelle des charges de copropriété.

La défaillance d'un copropriétaire qui n'assume pas sa contribution dans le paiement des charges communes entraîne des conséquences préjudiciables pour l'ensemble de la copropriété. En effet, le plus souvent, les autres copropriétaires devront suppléer à cette carence à titre provisoire, dans l'attente de la récupération des charges, ou à titre définitif lorsque le recouvrement des arriérés de charge n'est plus possible 1.

Afin d'éviter ces conséquences dédommageables, il peut donc être opportun de prévoir des mesures préventives destinées à éviter un manquement de la part d'un des copropriétaires.

En pratique, les règlements de copropriété prévoient fréquemment des clauses pénales qui sanctionnent le défaut de paiement des charges de copropriété par une pénalité financière 2. Si le montant des pénalités réclamées excède toutefois le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l'inexécution de la convention, le juge pourra d'office ou à la demande du débiteur, réduire le montant de la pénalité 3.

Le règlement de copropriété peut également contenir une clause qui prévoit que dans l'hypothèse où le bien appartenant au copropriétaire défaillant est donné en location, le syndic est autorisé à percevoir lui-même les loyers et les charges revenant au copropriétaire défaillant. Si le locataire à qui il est demandé de s'acquitter de ses loyers entre les mains du syndic ne s'exécute pas, le syndic devra solliciter du juge l'autorisation de percevoir directement du locataire le montant du loyer à concurrence des sommes dues 4. Toutefois, si le copropriétaire défaillant a d'autres dettes, le produit de la location devra être réparti entre tous ses créanciers puisque la copropriété ne bénéficie d'aucun privilège pour le paiement des arriérés de charges de copropriété 5.

Si les rappels de paiement et les mises en demeure adressées au copropriétaire défaillant restent sans effet, l'association des copropriétaires n'aura pas d'autre choix que d'agir en justice afin de récupérer les charges de copropriété impayées.

A ce propos, la loi du 2 juin 2010 a rendu sans effet les clauses d'arbitrage contenues dans les statuts de l'immeuble. Néanmoins, la loi étant simplement impérative et non d'ordre public, les parties peuvent décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né 6.

Le délai de prescription de l'action en récupération des charges impayées est de cinq ans, par application de l'article 2277 du Code civil 7.

L'action en justice doit être intentée par le syndic puisqu'il s'agit de l'organe habilité légalement à représenter en justice l'association des copropriétaires. A cet égard, la Cour de cassation a considéré que le syndic ne doit pas disposer d'un mandat exprès pour intenter une action en recouvrement d'arriérés de charges, fussent-elles des charges extraordinaires 8.

Malgré l'arrêt de la Cour de cassation, le débat autour de la nécessité, pour le syndic, de disposer d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant de se pourvoir en justice, au nom et pour le compte de celle-ci est toujours aussi vif.

La loi du 2 juin 2010 a introduit un article 577-9 §1er alinéa 3 qui prévoit que le syndic est habilité à introduire une action en justice en cas d'urgence ou à titre conservatoire, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais 9. Certains auteurs considèrent qu'il découle de cet article que puisqu'en cas de demandes urgentes ou conservatoires, l'initiative du syndic doit être ratifiée par l'assemblée des copropriétaires, il est logique qu'a fortiori elle doit l'être pour l'introduction de toutes demandes en justices 10.

D'autres auteurs estiment, par contre, que puisque l'article 577-§1er alinéa 3 précise qu'il concerne les actions relatives aux parties communes, on peut soutenir que cette ratification n'est pas nécessaire pour la récupération judiciaire des arriérés de charges de copropriété, puisqu'il ne s'agit pas là d'une action relative aux parties communes, mais d'une expression de la mission légale du syndic d'administrer les fonds communs 11.

L'action doit être introduite devant le juge de paix de la situation de l'immeuble par citation. Le juge de paix est, en effet, le juge naturel, de la copropriété et connaît, quel que soit le montant de la demande, des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation ou l'administration du bien commun en cas de copropriété 12.

L'action en justice étant introduite par le syndic au nom et pour le compte de la copropriété, la citation en justice ne doit pas être introduite au nom du syndic en sa qualité de syndic de l'immeuble, mais bien au nom de l'association des copropriétaires de l'immeuble, représentée en justice par son syndic 13.

En principe, le montant et la répartition des charges ne peuvent plus faire l'objet de contestation devant le juge, au stade de leur récupération, puisqu'avant de poursuivre judiciairement un copropriétaire défaillant, les comptes doivent avoir été préalablement approuvés par l'assemblée générale, par décision prise à la majorité 14. Par conséquent, si dans le délai légal, aucune action en annulation de la décision de l'assemblée générale n'a été intentée devant le juge de paix compétent, un copropriétaire ne peut plus contester ultérieurement le paiement des charges 15.

Si l'assemblée des copropriétaires obtient un jugement condamnant un copropriétaire défaillant au paiement des charges impayées, et si ce dernier ne s'exécute pas volontairement, l'exécution forcée de la décision pourra être poursuivie. Il en résulte qu'une fois la décision devenue définitive, l'huissier pourra procéder à l'exécution proprement dite de la condamnation en saisissant les biens du copropriétaire défaillant. Rappelons à ce sujet que l'association des copropriétaires ne bénéficie d'aucun privilège sur le produit de la vente des biens du copropriétaire défaillant de sorte que si d'autres créanciers existent, les sommes recueillies seront réparties entre les créanciers 16.

_______________________

1. S. Lebeau et M. Van Molle, « La récupération des charges de copropriété », Jurim. Pratique, 2011/1-2, p. 223.

2. M. Wahl, « Conseils pratiques pour la récupération des charges de copropriété », Immobilier, 2004/6, p. 2.

3. Article 1231 du Code civil.

4. M. Walh, « Le recouvrement des charges de copropriété », Immobilier, 2002/ 10, p. 6.

5. J.P. Auderghem, 20 décembre 1996, J.J.P. 2000, p. 389 ; Bruxelles, 12 févr. 2004, J.L.M.B., 2005, p. 848.

6. Article 577-4 §4 du Code civil.

7. C.C., 13 janvier 2011, 6/2011, R.G. n° 5047, M.B., 1er mars 2011, p. 1423 ; Civ. Bruxelles, 9 septembre 2003, J.J.P., 2004, p. 320.

8. Cass., 5 octobre 2000, Pas., I., p. 1484.

9. Article 577-9 §1er alinéa 3 du Code civil.

10. B. De Cocqueau et J. Bockourt, « Le contentieux de la copropriété. Les apports et incertitudes de la réforme », Jurim. Pratique., 2011/1-2, p. 354.

11. S. Lebeau et M. Van Molle, « La récupération des charges de copropriété », Jurim. Pratique, 2011/1-2, p. 249.

12. Article 591, 2° du Code judiciaire.

13. J.P. Charleroi, 28 février 2008, J.J.P., 2001, p. 290.

14. P. Lecocq, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, Anthemis, Liège, 2012, p. 188.

15. Cass., 4 février 2008, R.G. n° C.06.0348.F.

16. G. De Leval, Saisie immobilière, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 221.