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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

5 Aout 2017

Quidlex Arbiration

L'expulsion d'un locataire

L expulsion d un locataire

Les réglementations relatives à l’expulsion d’un locataire sont reprises aux articles 1344bis et suivant du Code judiciaire.

Il faut d’emblée préciser que pour pouvoir expulser un locataire, il faut avoir une décision judiciaire qui le prévoit expressément. Ainsi, une décision judiciaire qui prévoit la résolution d’un contrat de bail mais pas l’autorisation de faire expulser ou déguerpir le preneur ne permet pas au bailleur d’expulser son locataire. 1

L’expulsion peut avoir lieu sur base d’un jugement qui met fin au contrat de bail. A cet égard, le législateur a prévu que pour toute procédure visant à expulser un locataire (citation,  requête ou comparution volontaire), le C.P.A.S. doit être tenu au courant de cette procédure, et ce, dès l’introduction de la demande. 3

Le C.P.A.S. sera mis au courant de la procédure par tous les moyens de communication, à confirmer par un courrier simple. 4

Si la cause est introduite par le biais d’une citation, il revient à l’huissier de justice de prévenir le CPAS de la procédure en cours 5. Lorsque la demande est introduite par requête écrite ou par comparution volontaire, le greffier envoie, sauf opposition du preneur, après un délai de quatre jours suivant l'inscription de l'affaire au (rôle), une lettre au C.P.A.S. 6

Le locataire peut s’opposer à ce que le C.P.A.S soit mis au courant de la procédure visant à son expulsion. En effet, le locataire peut manifester son opposition à la communication de la copie de l'acte introductif d'instance au C.P.A.S. dans le procès-verbal de comparution volontaire ou auprès du greffe dans un délai de deux jours à partir de la convocation par pli judiciaire ou auprès de l'huissier de justice dans un délai de deux jours à partir de la signification.

En ce qui concerne la procédure d’expulsion proprement dite, cette dernière ne peut avoir lieu qu'après un délai d'un mois suivant la signification du jugement.

Ce délai d’un mois pourra être dérogé dans trois situations : Premièrement, le bailleur prouve l'abandon par le locataire du bien loué. Deuxièmement, les parties ont convenues un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement, et troisièmement, le juge prolonge ou réduit ce délai à la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances d'une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l'unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l'hiver 7.

Dans ce dernier cas, le juge fixe le délai dans lequel l'expulsion ne peut pas être exécutée, en tenant compte de l'intérêt des deux parties et dans les conditions qu'il détermine. 8

C’est  l'huissier de justice qui va procéder à l’expulsion du locataire, cet huissier doit aviser le locataire ou les occupants du bien de la date effective de l'expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables. 9

En outre, lors de la signification d'un jugement ordonnant une expulsion, l'huissier de justice 10 notifie à la personne que les biens qui se trouveront encore dans l'habitation après le délai légal ou le délai fixé par le juge seront mis sur la voie publique à ses frais et, s'ils encombrent la voie publique et que le propriétaire des biens ou ses ayants droit les y laissent, qu'ils seront, également à ses frais, enlevés et conservés durant six mois par l'administration communale 11, sauf s'il s'agit de biens susceptibles d'une détérioration rapide ou préjudiciables à l'hygiène, à la santé ou à la sécurité publiques. 12

Le législateur a également prévu une procédure d’expulsion sur une autre base qu’un jugement mettant fin au contrat de bail. Cette procédure est reprise aux articles 1344sexies et suivants du Code judiciaire.

Lors de la signification d'un jugement ordonnant une expulsion autre que visée dans l'article 1344quinquies, l'huissier de justice envoie, sauf opposition du preneur, dans un délai de quatre jours à partir de la signification du jugement, par simple lettre, une copie du jugement au C.P.A.S. du lieu où le bien se situe. 13

La personne dont l'expulsion est ordonnée peut, dans un délai de deux jours à partir de la signification du jugement, manifester son opposition à la communication du jugement au C.P.A.S. auprès de l'huissier de justice.

________________

1. K. BROECKX, « De uitvoerbare titel », in Nationale Kamer van Gerechtsdeurwaarders, uit voeringsrecht, Antwerpen, Kluwer, 1996, p. 252, n°37 et p. 269, n° 75.

2. Bail commercial et bail de résidence principale.

3. D. PIRE, « L’humanisation des expulsions », J.J.P., 1999, p. 15-16.

4. Fax, mail est donc possible.

5. Article 1344ter § 3 du Code judiciaire.

6. V. TOLLENAERE, « La prescription et la procédure en matière de bail », in Le droit commun du bail, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 656.

7. Trib. Huy, 29 mars 2000, J.J.P., 2001, p. 64 ; J.P. Bruxelles, 6 octobre 1999, Act. Jur. Baux., 2000, p. 45.

8. J.P. Louvain (2) 15 juillet 2003, J.J.P,. 2006, liv. 5-6, 239.

9. GENT, 25 avril 1997, R.W., 1999-2000 ; Prés. Trib. Gent, 5 décembre 2000, A.J.T., 2001-02, p. 441.

10. DEBRAY, Q., LELEUX, L., « Les expulsions de logement par voie d’huissier de justice. Analyse législative et applications pratiques », Ius & Actores, 2010, liv. 3, 179-211.

11. Cass., 23 octobre 2003, NjW, 2004, p. 485.

12. Article 1344quinquies du Code judiciaire.

13. V. TOLLENAERE, « La prescription et la procédure en matière de bail », in Le droit commun du bail, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 656.