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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

12 Aout 2016

Le transfert de propriété et des risques dans la vente

Le transfert de propriété et des risques dans la vente

Un des effets de la vente est le transfert de la propriété de la chose achetée. 1 Les dispositions du Code civil portant sur le transfert de propriété sont les articles 1138 et 1583.

L’article 1138 du Code civil dispose que « L’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n’en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier. »

Pour ce qui est de l’article 1583 du Code civil, ce dernier prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. 2

Par conséquent, le principe est que le droit réel de propriété sera transmis par le vendeur à l’acheteur dès qu’il y a échange de consentements.

Cela étant dit, le moment du transfert de propriété ne doit pas nécessairement se produire à l’instant même de la conclusion du contrat. En effet, le transfert peut être retardé soit par une disposition légale 3, soit par une convention entre parties 4 (clause de réserve de propriété), soit par les usages 5.

Il faut souligner, qu’à l’égard des tiers, et en matière immobilière, le transfert de la propriété ne sera opposable aux tiers de bonne foi qu’à partir de la transcription de l’acte de vente dans les registres de la conservation des hypothèques. 6

L’intérêt de connaître le moment où a lieu le transfert de propriété est que, en principe, ce moment coïncide avec le transfert des risques. Cela étant dit, le transfert des risques, tout comme le transfert de la propriété, est indépendant de la question de la délivrance de la chose achetée. 7

Ainsi, comme pour le transfert de propriété, les parties peuvent modaliser le moment du transfert des risques. 8 Autrement dit, il est tout à fait probable que les risques soient déjà à charge de l’acheteur alors qu’il n’a pas encore reçu la chose achetée.

Il est intéressant de préciser que s’il y a eu une mise en demeure par l’acheteur au vendeur afin que ce dernier livre la chose et que les risques sont déjà supportés par l’acheteur, les risques repasseront sur la tête du vendeur. 9

Si la chose achetée périt par cas fortuit après que l’acheteur ait mis en demeure le vendeur de livrer la chose, le vendeur ne pourra pas exiger le prix de la chose.

Les mêmes règles s’appliquent si c’est le vendeur qui met en demeure l’acheteur de payer le prix alors que les risques sont à charge du vendeur. 10

Si la vente a lieu sous condition suspensive et que cette dernière se réalise mais que la chose périt par un cas fortuit peu de temps avant, le vendeur sera tenu de supporter la charge des risques. 11

A contrario, s’il s’agit d’une condition résolutoire, c’est l’acheteur qui sera tenu des risques. 12

En cas d’annulation de la vente, la Cour d’appel de Mons, dans son arrêt du 20 mai 2003 a considéré que  « L’annulation d’une vente opérant rétroactivement implique de replacer les parties dans la même situation que si la vente n’avait jamais existé, le vendeur est censé être demeuré propriétaire de la chose et, à ce titre, doit subir le risque lié à la disparition par cas fortuit sans être libéré pour autant de son obligation de restituer le prix ». 13

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1. DE PAGE, Traité, T. IV, 4ème éd., Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 42; Cass., 27 oct 1977, Pas., I, 1978, p. 255.

2. E. PLASSCHAERT, C. DETAILLE, C. ALTER, R. THUNGEN, J. GERMAIN, A. DELEU, A., « Les effets de la vente », in Manuel de la vente, Kluwer, Waterloo, 2010, 164 et suivantes.

3. Ventes de choses de genre, ventes de choses futures,  ventes à tempérament et financement…

4. Clause de réserve de propriété. A cet égard voyez : F. GEGORGES, Insolvabilité et garanties, Bruxelles, Larcier, CUP volume 153, 2014, p. 63 et suivantes.

5. Ventes maritimes

6. Article 1er de la loi hypothécaire.

7. DE PAGE, Traité, 4ème éd., Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 53.

8. R.P.D.B., La Vente, T. XVI, Bruxelles,Bruylant, 1961, p.118 ; E. MONTERO et V. PIRSON, « La vente », in Guide juridique de l’entreprise, 2ème éd., Kluwer, 2005, p. 13.

9. S. DAVID-CONSTANT, « Le transfert de la propriété par actes entre vifs », in Rapports belges au Xème Congrès international de droit comparé – Budapest, 23-28 août 1978, Bruxelles, Bruylant,1978, p.141, note (20); P. HARMEL,« Vente – Théorie générale », in Rép. Not., T. VII, L. I, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 190.

10. E. PLASSCHAERT, C. DETAILLE, C. ALTER, R. THUNGEN, J. GERMAIN, A. DELEU, A., « Les effets de la vente », in Manuel de la vente, Kluwer, Waterloo, 2010, 164 et suivantes.

11. Article 1182 du Code civil.

12. M. WAELBROECK, Le transfert de la propriété dans la vente d’objets mobiliers corporels en droit comparé, Bruxelles, Bruylant, 1961, p. 54

13. Mons, 20 mai 2003, R.R.D., 2003, p. 257, note T. Starosselets.