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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

27 Avril 2016

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La responsabilité du syndic

La responsabilité du syndic

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Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire 1. L’exercice de ces pouvoirs est toutefois susceptible d’engager sa responsabilité 2, soit parce qu’il utilise ces pouvoirs alors qu’il ne devrait pas, soit inversement.

Ainsi, outre les diverses infractions pénales qu’il pourrait commettre, le syndic peut donc voir sa responsabilité civile être mise en cause. En tant qu’organe de gestion de l’association des copropriétaires, le syndic est contractuellement responsable devant l’assemblée générale. À l’instar de tout mandataire, sa responsabilité pourra être engagée en cas de faute, de mauvaise gestion ou, plus généralement, s’il ne s’est pas comporté comme tout syndic normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances 3.

À titre d’exemple, ses fautes peuvent consister en l’absence de convocation de l’assemblée générale alors qu’il le fallait, la non-exécution des travaux urgents ou encore le fait de ne pas avoir procédé au recouvrement des dettes dues par les copropriétaires 4.

Lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause par l’association des copropriétaires, les règles de responsabilité contractuelles seront appliquées 5.

Vis-à-vis de chacun des copropriétaires, le syndic est responsable de manière délictuelle. Pour engager cette responsabilité, les copropriétaires doivent démontrer l’existence d’un préjudice qui leur est propre. C’est notamment le cas lorsque, par la faute du syndic, un contrat de bail a été résolu aux torts du bailleur. Dans le cas d’espèce, le syndic n’avait pas agi de manière appropriée pour réparer un dégât des eaux 6.

Dans un tel cas, la responsabilité du syndic ne peut être engagée sur base de l’article 1382 du Code civil, que dans le cas où cette faute, est un manquement à l’obligation générale de prudence ou à une obligation, et uniquement si cette faute a causé un dommage distinct de celui résultant de la mauvaise exécution de sa mission 7.

Lorsque le syndic cause un dommage à un tiers sans outrepasser son mandat, ce tiers ne peut agir qu’à l’encontre de l’association des copropriétaires. Le syndic s’assimilant à l’association des copropriétaires dans les relations avec les tiers, sa responsabilité propre ne pourra être engagée qu’en cas de faute personnelle 8.

Lorsque la responsabilité du syndic est mise en cause par l’un des copropriétaires ou vis-à-vis d’un tiers, le droit commun sera d’application et donc l’article 1382 du Code civil 9.

Le syndic et l’assemblée générale sont concurrents concernant les travaux urgents à réaliser dans l’immeuble. Le syndic peut-il, afin de ne pas être poursuivi, ne pas suivre une décision de l’assemblée générale refusant l’exécution des travaux urgents? 10.

La Cour de cassation française a décidé à ce propos, qu’un syndic ne peut se voir reprocher une inaction fautive lorsque que l’AG refuse l’exécution des travaux. Ainsi, le syndic ne peut aller à l’encontre des décisions de l’AG 11. Dans ce cas, ce serait la responsabilité de l’association des copropriétaires qui serait engagée 12.

_______________

1. Article 577-8, § 4, 4° du Code civil.

2. P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP , Liège, 2012, p . 120 ; Cass., 21 octobre 2010, Pas., 2010, I, p. 2706.

3. Justice de paix d’Ixelles, 13 janvier 1999, T. App., 2000/4, n° 174, p. 18.

4. D. Mercken, T. Mercken, P. De Page et I. De Stefani, La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – Bilan et perspectives 10 ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, Bruxelles, Bruylant, 2005, p. 50.

5. J. KOKELENBERG, « Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008 », T.P.R., 209-3, p. 1205, n°178 ; P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 120.

6. Justice de paix de Bruges, 7 mars 2002, T. App., 2003/2, n° 294, p. 23.

7. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 121.

8. Appel  Bruxelles, 30 novembre 1999, T. App., 2000/2, n° 151, p. 8.

9. J. KOKELENBERG, « Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008 », T.P.R., 209-3, p. 1205, n°178 ; P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 120.

10. P. LECOCQ, La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme, CUP, Liège, 2012, p. 122.

11. Cass. fr. 6 février 2002, Administer, mai 2002, p. 48.

12. H. PERNINET-MARQUET, JCP, 2002, I, 176, p. 1901.