Le contrat de bail, comme tout contrat, doit répondre aux conditions reprises à l’article 1108 du Code civil à savoir : le consentement de la partie qui s’oblige, la capacité à contracter, l’objet certain et une cause licite. ¹

Ainsi, pour que le contrat de bail soit valablement formé, il faut, notamment, qu’il y ait un accord des parties quant au fait de conclure le contrat et sur les éléments essentiels du contrat que sont le loyer et la chose louée. ²

Outre le fait que le consentement des parties doit être valable, il faut que ce consentement soit exempt de vices.  A défaut, le contrat de bail sera nul. ³

L’article 1109 du Code civil dispose qu’ « Il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. » ⁴

Il y a donc trois vices pouvant affecter le consentement donné dans le cadre du contrat de bail. En effet, le quatrième vice connu dans d’autres conventions, qu’est la lésion, ne s’applique pas au contrat de bail. ⁵

Il se peut que le consentement donné par une partie au contrat soit vicié au regard de l’article 1110 du Code civil. Cette disposition prévoit que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. ⁶ Elle n'est point une cause de nullité, lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. ⁷

Il faut distinguer l’erreur obstacle de l’erreur substantielle. L’erreur obstacle est celle qui consiste en une absence totale de consentement des deux parties portant sur la nature du bail, l’objet du bail, etc. Il y a erreur obstacle si, par exemple, une partie pense louer et l’autre pense conclure un autre contrat (vente). L’erreur est, par contre, substantielle lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose. L’exemple type d’une cause substantielle est la sonorité excessive d’un appartement. ⁸

Le deuxième vice de consentement est la violence. Ainsi, la violence exercée contre celui qui a contracté l'obligation, est une cause de nullité, encore qu'elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite. ⁹

Il y a violence, lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. ¹⁰ On a égard, en cette matière, à l'âge, au sexe et à la condition des personnes. Il est utile de préciser que la violence peut être morale ou physique. Toutefois,  si la violence est morale, elle doit être injuste ou illicite. ¹¹

En outre, la violence est une cause de nullité du contrat : non seulement lorsqu'elle a été exercée sur la partie contractante, mais également lorsqu'elle l'a été sur son époux ou sur son épouse, sur ses descendants ou ses ascendants. ¹²

A titre d’exemple, un bail signé sous la menace d’un revolver est une cause de violence de sorte que le contrat de bail sera annulé. ¹³

Enfin, le dol est un vice de consentement pouvant entraîner l’annulation du contrat de bail.  Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. ¹⁴

Les manœuvres frauduleuses, peuvent être, à titre d’exemples, un mensonge, une escroquerie, un silence qualifié. ¹⁵

On distingue le dol dit principal du dol incident. Le premier est celui qui  a été la cause déterminante au consentement de sorte qu’il justifie l’annulation du contrat de bail. Tandis que le dol incident influence les conditions du contrat de bail et justifie dés lors des dommages et intérêts sans pour autant que le contrat de bail soit annulé. ¹⁶

Il est utile de préciser que le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. ¹⁷

En tout état de cause, le contrat de bail contracté par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit. Il donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision  par la partie dont le consentement a été vicié.

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1. P. VAN OMMESLAGHE., « Section 1 - La volonté et les vices de consentement » in Traité de droit civil belge, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 245-303.

2. Y. MERCHIERS, « Le bail en général », Rep. not., T. VIII, L. I ; Bruxelles, Larcier, 1997, p. 107, n°4 ; Cass., 25 juin 1954, Pas., 1954, I, p.928.

3. Cass., 21 octobre 1971, Pas., 1972, I, p. 174.

4. Voyez : Civ. Bruxelles (75 ech.), 09/05/2014, J.T., 2014/26, n° 6570, p. 504-507.

5. D. JANSSEN, « La formation du contrat et les conditions de validité », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 67 et suivantes.

6. Civ. Bruxelles (75e ch.) 4 mars 2010, Res Jur. Imm. 2010, liv. 4, 353.

7. I. RORIVE., « Le contrat: Négociation et formation du contrat - Les conditions de validité du contrat », in Obligations. Traité théorique et pratique, Kluwer, Bruxelles, 2006, II.1.4-102 - II.1.4-147 (47 p.).

8. Civ. Bruxelles, 18 mars 1960, J.T., 1961, p. 136.

9. Article 1111 du Code civil.

10. Article 1112 du Code civil.

11. Cass., 12 mai 1980, Pas., 1980,  I, p. 1132.

12. Article 1113 du Code civil.

13. Cass., Fr., 3 juillet 1962, J.C.B., 1962, IV, Ed. G., 113.

14. Cass., 24 mai 1974, Pas., 1974, I, p. 991.

15. D. JANSSEN, « La formation du contrat et les conditions de validité », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 76 et suivantes.

16. Mons, 10 février 1992, J.T., 1992, p. 777 ; Civ. Louvain, 18 novembre 2000, T. Not., 2001, p. 283.

17. Article 1116 du Code civil.