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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

14 Septembre 2016

La restitution des lieux loués en fin de bail

La restitution des lieux loués en fin de bail

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Le bail est un contrat temporaire puisque l'usage et la jouissance des lieux loués ne sont conférés au preneur que pour un certain temps, à savoir la durée du bail. Il en résulte qu'à l'issue du bail, le preneur devra restituer au bailleur le bien loué.

L'obligation de restitution est une obligation de résultat dont le preneur ne peut conventionnellement s'exonérer sous peine de vider le contrat de bail d'un de ses éléments essentiels 1.

Le preneur ne doit pas seulement restituer le bien loué, il doit également le restituer en bon état ou à tout le moins dans l'état dans lequel il se trouvait au moment où il l'a reçu 2.

Par ailleurs, la restitution doit être intégrale. Le preneur devra donc quitter les lieux loués et les rendre vides de tous les meubles et objets qu'il y aurait déposés ou que des tiers y auraient entreposés, sauf accord éventuel du bailleur de conserver certains objets 3. Si le preneur quitte les lieux en y laissant des objets lui appartenant, le coût de l'enlèvement de ces objets pourra être comptabilisé comme dégâts locatifs 4.

L'obligation de restitution doit être réalisée au plus tard le jour de l'expiration du contrat de bail, et ce, quel que soit le motif de la fin du bail. Il en résulte que le preneur qui se maintiendrait au-delà de cette date dans les lieux loués, doit être considéré comme occupant sans titre ni droit, à moins qu'à la suite soit d'une décision judiciaire, soit d'une législation, soit encore d'une convention entre parties, le départ des lieux loués ait été reporté à une date ultérieure 5.

Les parties sont libres de déterminer les modalités de la restitution. En pratique, celle-ci se réalisera le plus souvent par la transmission au bailleur du contrôle des lieux loués, notamment par la remise des clés du bien loué. Pour plus de sécurité juridique, il est conseillé de procéder à la remise des clés en présence du bailleur et du preneur et de faire signer par le bailleur un document attestant de la remise des clés.

Si le bailleur accepte sans réserve de reprendre les clés, on considère habituellement qu'il est privé par la suite du droit de réclamer une indemnité pour des dégradations causées par le preneur 6. Il ne s'agit toutefois pas d'une présomption irréfragable d'acceptation pure et simple. Par conséquent, en cas de désaccord entre les parties, il appartiendra au juge de déterminer la portée de la remise des clés. A cet égard, la circonstance que le bailleur n'a pas pris de mesures immédiates pour faire constater les dégâts locatifs, qu'il a immédiatement remis les lieux en location ou qu'il les a reloué à un tiers pourra être considérée comme une preuve de son acceptation 7.

Comme préalablement indiqué, le bien doit être restitué dans l'état dans lequel le preneur l'a reçu. En cas de conflit entre les parties, c'est au bailleur qu'il incombe de prouver que cette obligation n'est pas remplie et que des dégradations sont survenues 8. Cette preuve peut être rapportée par toutes voies de droit et diffère selon qu'un état des lieux d'entrée a ou non été dressé.

Dans l'hypothèse où un état des lieux d'entrée a été dressé conformément à l'article 1731 du Code civil, l'état dans lequel le bien devra être restitué est celui décrit dans l'état des lieux d'entrée 9. Par conséquent, en cas de divergence entre l'état des lieux d'entrée et l'état dans lequel se trouve le bien à l'expiration du bail, le bailleur sera en droit de demander une indemnité pour dégâts locatifs. Toutefois, les dégradations liées à une usure normale des lieux ou à un cas fortuit ne pourront pas être imputées au preneur 10.

Pour éviter tout litige, il est conseillé aux parties de rédiger un état des lieux de sortie de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des parties et signé par elles 11. L'état des lieux de sortie peut être dressé, soit par les parties et/ou leurs mandataires 12, soit par un expert désigné par le juge, soit par un expert amiablement désigné par les parties 13.

En l'absence d'état des lieux d'entrée ou d'état des lieux conforme à l'article 1731 du Code civil, le preneur est présumé avoir reçu la chose dans l'état où elle est à la fin du bail. Cette présomption est toutefois réfragable. Le bailleur pourra donc apporter la preuve contraire et réclamer une indemnité pour dégâts locatifs s'il parvient à prouver l'état dans lequel se trouvait le bien lors de la sortie des lieux, mais également l'état dans lequel il était à l'entrée du locataire afin de pouvoir en conclure que le bien était en meilleur état à l'entrée qu'à la sortie des lieux 14. Cette preuve pourra être fournie par toutes voies de droit 15.

En cas de non-respect de l'obligation de restitution, il y a lieu de distinguer la sanction applicable dans l'hypothèse où le preneur ne restituerait pas du tout les lieux loués ou seulement partiellement de la sanction applicable dans l'hypothèse où le bien est restitué mais, dans un état qui n'est pas conforme à celui dans lequel le bien devait être.

Dans l'hypothèse de non-restitution ou de restitution partielle, le preneur sera considéré comme occupant sans titre ni droit. Le preneur ne pourra toutefois pas se faire justice et n'aura d'autre choix que d'introduire une procédure devant le juge de paix afin d'obtenir l'autorisation de procéder à l'expulsion du locataire récalcitrant 16.

Dans l'hypothèse où les lieux sont restitués mais en mauvais état, on considère souvent que l'exécution en nature devient impossible 17. Le bailleur devra donc opter pour une exécution par équivalent et demander à être indemnisé des dégâts locatifs à condition de pouvoir démontrer d'une part, l'existence de ceux-ci et, d'autre part, leur ampleur. Les sommes dues en dédommagement de l'inexécution de l'obligation de restitution, pourront dans ce cas être prélevées sur la garantie locative 18.

 _________________________

1. P. Zeegers, Le bail de droit commun (obligations du bailleur, droits et obligations du preneur), in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2012, p. III.1.4-9.

2. Article 1731 du Code civil.

3. M. Dambre, Les droits et obligations du preneur » in Le droit commun du bail, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 253.

4. J.P. Torhout, 30 novembre 1999, Huur, 2001, p. 143.

5. . Zeegers, Le bail de droit commun (obligations du bailleur, droits et obligations du preneur), in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2012, p. III.1.4-10.

6. J.P., Fosses-la-Ville, 8 septembre 1982, R.R.D., 1983, p. 40.

7. M. Dambre, Les droits et obligations du preneur » in Le droit commun du bail, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 255.

8. Cass., 18 octobre 1996, Pas., I, p. 1001.

9. Article 1731 §2 du Code civil.

10. M. Vlies, « Quelques réflexions relative à l'état des lieux en matière locative, J.J.P.-T.Vred., 2004/1-2, p. 7.

11. Civ. Bruges, 30 mai 1997, R.W., 1998-1999, p. 860.

12. Dans ce cas, il doit être contresigné pour accord par le bailleur et le locataire pour pouvoir être considéré comme contradictoire.

13. Voy., M. Vlies, « Quelques réflexions relative à l'état des lieux en matière locative, J.J.P.-T.Vred., 2004/1-2, p. 13 et suiv.

14. J.P. Zomergem, 23 avril 1993, T.G.R., 1993, p.94.

15. J.P Saint-Trond, 19 septembre 1996, Huur, 1997-1998, p. 17.

16. P. Zeegers, Le bail de droit commun (obligations du bailleur, droits et obligations du preneur), in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2012, p. III.1.4-19.

17. Voy., P. Wéry, « L'exécution en nature des obligations contractuelles », in Les obligations contractuelles, Bruxelles, Jeune Barreau, 2000, p. 341.

18. P. Jadoul,, « L'obligation de restitution : questions spéciales », in La fin du bail et son contentieux, Bruxelles, Jeune Barreau, 1998, p. 192.