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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

16 Juin 2016

La déclaration de command

La déclaration de command

La déclaration de command est régie par l’article 159, 1° du Code de droit d’enregistrement. Elle peut être définie comme « l'acte qui constate l'exercice par l'acquéreur de la faculté d'élire command » 1.

La réserve de la faculté d’élire command est la clause stipulée dans le contrat de vente par laquelle un acquéreur se réserve le droit de désigner ultérieurement, dans un délai bien déterminé, une tierce personne, inconnue du vendeur au moment de la vente, qui reprendra l’acquisition pour son compte. Ainsi, l’acheteur initial sera censé ne pas avoir acquis en son nom propre, mais au nom et pour le compte de la tierce personne, si cette déclaration de command intervient 2.

L’acquéreur initial prend le nom de commandé ; l’acquéreur définitif, c’est-à-dire le tiers, celui de command.

La déclaration de command permet à l’acquéreur potentiel de rester caché au moment de la conclusion de la vente. Elle se rencontre le plus souvent, lorsque le vendeur ne souhaite pas vendre le bien à une personne bien déterminée ou encore lorsque l’identité de l’acquéreur pourrait faire craindre que le vendeur en profite pour faire majorer le prix, s’il connaissait son identité 3.

Sur le plan civil, après déclaration de command régulière et acceptée, il n'y a qu'une seule vente, la vente par le vendeur directement au command.

Sur le plan fiscal, la déclaration de command présente un avantage. Elle ne donne lieu qu'à la perception du droit fixe général de 50 euros 4, pour autant qu’elle réponde à certaines conditions prévues par l’article 159 du Code des droits d’enregistrement 5.

Premièrement, la faculté de déclarer command doit avoir été réservée dans l'acte d'adjudication ou de vente. Par « acte », il y a lieu d’entendre ici compromis. Aucune forme n’est requise ; il suffit que le vendeur puisse comprendre des termes même du compromis que l’acquéreur puisse se faire remplacer par quelqu’un d’autre.

Deuxièmement, la déclaration de command doit être faite par acte authentique au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication ou du compromis de vente 6. Une fois l’acte authentique reçu, il doit, comme tout acte authentique, être enregistré dans un délai de 15 jours 7.

Enfin, la déclaration de command doit être pure et simple 8.

Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, la déclaration de command, pour autant qu’elle soit acceptée par le command, sera assimilée à une revente 9, soumise au droit proportionnel de 10% (Région flamande) ou de 12,5% (Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale) 10. Elle donnera ainsi lieu à une double perception du droit d’enregistrement 11.

Des règles particulières sont enfin prévues en matière d’adjudication.

Pour les adjudications ayant lieu légalement sous la condition suspensive de l'absence de surenchère, la déclaration doit être faite devant le notaire qui a procédé à l'adjudication ou doit lui être notifiée au plus tard le cinquième jour ouvrable (cinquième jour ouvrable en Région flamande), qui suit celui où expire le délai légal de surenchère, ou celui de l'adjudication définitive.

La déclaration est, ensuite, inscrite ou mentionnée au pied du procès-verbal d'adjudication sans nécessité de la notifier au receveur 12.

Par ailleurs, lorsque le requérant renonce à l’application de la faculté de surenchère, l’adjudication n’est plus légalement faite sous la condition suspensive d’absence de surenchère, de sorte que les conditions de l’article 159, 1° du Code des droits d’enregistrement doivent être respectées.

Soulignons enfin que la déclaration de command n'est pas permise en cas d'adjudication à un colicitant 13, c’est-à-dire au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une vente publique.

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1. A. Culot, « La déclaration de command et le droit d'enregistrement », Rec. gén. enr. not., 2006, liv. 8, pp. 326-327.

2. A. Culot, « La déclaration de command (article 159, 1° C. enr.) », Rec. gén. enr. not., 2011, liv. 6, p. 248.

3. J.-R. Dirix, « La déclaration de command : gare aux délais ! », Immobilier, 2009, liv. 15, p. 1.

4. Article 11, 3°,  CDE.

5. Art. 159, 1°, al. 1, CDE.

6. Décr. du Parlement flamand du 20 décembre 2013 (I) contenant diverses mesures de l’accompagnement du budget 2014 (art. 2), M.B., 31 décembre 2013, p. 103790 ; Décr. du Parlement wallon du 11 avril 2014 (art. 5), M.B., 09 mai 2014, p. 38124 ; Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-capitale du 4 septembre 2014 (art. 1), M.B., 16 octobre 2014, p. 80605.

7. Art. 32, 5° CDE ; M. Geradin, « Abrogation de la notification de la déclaration de command en Région flamande », Droits d'enregistrement 2014, liv. 1, p. 13.

8. M. Geradin, « Uniformisation en matière d’élection de command », Droits d'enregistrement 2014, liv. 3, p. 6.

9. Art. 159, 1°, al. 2, CDE.

10. Art. 44, CDE 

11. A. Culot, « La déclaration de command (article 159, 1° C. enr.) », Rec. gén. enr. not., 2011, liv. 6, p. 249.

12. Art. 159, 1°, al. 3, CDE.

13. A. Culot, Manuel des droits d’enregistrement, Bruxelles, Larcier, 2013, p. 150.