L’emphytéose est défini, par l’article 1^er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose, comme étant un « droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui sous la condition de payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. Le titre doit être transcrit dans les registres publics » ¹.

Les parties au droit d’emphytéose sont, d’une part, le propriétaire, appelé également le tréfoncier, et, d’autre part, l’emphytéote.

Les droits de l’emphytéote ², à défaut de dispositions conventionnelles contraires, sont régis par les articles 3 et suivants de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d’emphytéose. Ces articles sont supplétifs de volonté, de sorte que les parties peuvent y déroger.

L’emphytéote a, tout d’abord, la pleine jouissance du bien, comme un propriétaire l’aurait ³. Il exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, sans toutefois pouvoir rien faire qui en diminue la valeur ⁴.

Pendant la durée de l’emphytéose, l’emphytéote peut ainsi ériger des constructions sur le bien. Il en reste en principe propriétaire. Toutefois, si à l’extinction du droit il n’enlève pas les constructions (pour peu qu’il ait le droit d’enlèvement ⁵)⁶, celles-ci reviendront de plein droit au propriétaire, sans que ce dernier ne lui verse une indemnité ⁷.

L’emphytéote peut, en outre, améliorer l’héritage par des constructions, des défrichements ou des plantations. Il a en effet le droit de se comporter comme un propriétaire ⁸. L’emphytéote peut ainsi user de la chose et percevoir les fruits produits par celle-ci ⁹.

En principe, sauf convention contraire, l’emphytéote peut également céder ou aliéner son droit d’emphytéose. Il ne doit pas demander l’autorisation du propriétaire pour pouvoir opérer cette cession ou aliénation, pas plus que l’en informer ¹⁰. Toutefois, il arrive que certains contrats prévoient la nécessité d’obtenir l’autorisation écrite et préalable, donnée par acte authentique, du propriétaire. 

L’emphytéote peut aussi constituer une hypothèque sur son droit ¹¹. L’hypothèque s’étendra aux constructions dont l’emphytéote est devenu propriétaire parce qu’il les a érigés lui-même, sans que ne soit opérée une distinction entre les constructions construites librement et les autres ¹². A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’est pas envisageable d’hypothéquer seulement les constructions relevant de la propriété de l’emphytéote, sans hypothéquer, même partiellement, le droit d’emphytéose ¹³. Enfin, l’hypothèque ne vaut en principe que pour la durée restant à courir du droit d’emphytéose ¹⁴.

L’emphytéote peut, enfin, concéder d’autres droits réels ¹⁵, mais ces droits réels seront limités à la durée restant à courir de son droit ¹⁶.

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1. Article 1^er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose. 

2. Pour l’essentiel, le législateur a pensé les droits de l’emphytéote, dans une perspective d’indépendance par rapport au propriétaire (P. LECOCQ, Manuel de droit des biens, t. I. Biens et propriétés, Bruxelles, Larcier, 2012, n°114).

3. Article 4 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose. 

4. Article 3 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose.

5. Article 4 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose.

6. Tel n’est pas le cas lorsqu’il s’agit de constructions que l’emphytéote était contraint d’ériger. P. LECOCQ, « Superficie et emphytéose : aspects civils », in Guide juridique de l’entreprise, Waterloo, Kluwer, 2007, n°280. 

7. Mons, 17 mai 1999, J.L.M.B., 1999, p. 1757.

8. Article 5 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose. 

9. Article 4 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose. 

10. M. VANDER LINDEN, « Les droits réels et d'usage sur les immeubles: aspects juridiques et traitement comptable », C & FP, 1999, liv. 7, p. 33.

11. Article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose ; article 45, 2° de la loi hypothécaire : il définit les biens qui peuvent faire l’objet d’une hypothèque ; Trib. arr. Bruxelles, 17 mars 1975, Pas., III, p. 43.

12. P. LECOCQ, « Superficie et emphytéose : aspects civils », in Guide juridique de l’entreprise, Waterloo, Kluwer, 2007, n°530, pp. 42-43. 

13. P. LECOCQ, « Superficie et emphytéose : aspects civils », in Guide juridique de l’entreprise, Waterloo, Kluwer, 2007, n°530, p. 43. Voy. toutefois Gand, 29 mai 1895, Pas., 1895, II, 414, qui vise expressément l’hypothèque grevant les constructions ; Bruxelles, 14mai 1824, Pas., 1824, p. 122, rendu toutefois avant l’entrée en vigueur de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose.

14. Article 6 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de l’emphytéose ; article 45, 2° de la loi hypothécaire.

15. J. HANSENNE, Précis. Les biens, Liège, Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, 1996, t. I, n°30 ; C. MOSTIN, « Emphytéose et superficie », in Rép. not., t. II. Les biens, Livre IV, Bruxelles, Larcier, 2004, n°53.

16. P. LECOCQ, « Superficie et emphytéose : aspects civils », in Guide juridique de l’entreprise, Waterloo, Kluwer, 2007, n°520, p. 42.