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DROIT IMMOBILIER

SERVITUDES

8 Octobre 2015

Tribunal civil Liege (referes) – Article 688 du Code civil

Tribunal civil Liege (referes) – Article 688 du Code civil

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Présentation des faits 1

La SCRL L (qui a loué son immeuble à l’ASBL C) et la Ville de Liège, sont tous deux propriétaires de bâtiments voisins.

Par le passé, une convention de servitude de passage réciproque a été conclue entre la SCRL L et les anciens propriétaires de la parcelle appartenant aujourd’hui à la Ville de Liège. La convention a prévu une servitude de passage qui permettait aux piétons de traverser les deux fonds, tous les jours ouvrables de huit à dix-neuf heures.

Cette convention était valable pour une durée d'un an mais était tacitement reconduite chaque année, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties, trois mois avant l'échéance annuelle fixée au 1er janvier.

Le 19 août 2004, la Ville de Liège, a signifié à la SCRL L sa volonté de dénoncer cette convention et de fermer le passage entre les deux fonds à partir du 1er janvier 2005.

L’ASBL C, a tenté de s'opposer à la fermeture du passage, en invoquant l'existence d'une servitude distincte d'utilité publique dont elle a postulé la reconnaissance en référé.

Décision du tribunal de première instance

Le Tribunal constate tout d’abord, que l'action de l’ASBL C consiste en une mesure d'anticipation visant la reconnaissance d'une servitude d'utilité publique.

Le Tribunal rappelle l’article 688 du Code civil qui prévoit qu’en principe, une servitude de passage est discontinue et qu’elle ne s’obtient donc pas par usucapion.

Le Tribunal constate que l’ASBL C agit plus en sa qualité de locataire qu'en sa qualité de citoyen; elle agit dans son intérêt propre à voir des piétons passer devant son espace d'activité tel que c'était prévu au terme de la convention.

Quant à l'intérêt du public de voir persister une jonction possible entre les deux fonds, il paraît bien, quant à lui, protégé par l'existence des deux passages qui subsistent à gauche et à droite de la parcelle litigieuse.

En conclusion, le tribunal estime que s'il est certain que les piétons passaient entre les deux fonds grâce à la servitude, il n'est, par contre, pas certain que ces piétons ont, par ce passage, acquis un droit distinct qui doit survivre à la convention.

Dès lors, le tribunal déclare la demande de l’ASBL C recevable mais non fondée.

Bon à savoir

L’article 688 du Code civil prévoit que « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continu sans avoir besoin du fait actuel de l'homme; tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées; tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables »2.

La jurisprudence se refuse généralement à considérer que de simples actes de passage public puissent à eux seuls fonder l'usucapion de ce droit sui generis de passage sur le chemin non inscrit et exige que s'ajoutent aux faits de passage proprement dits des actes plus précis de possession3.

Les servitudes conventionnelles et d'utilité publique peuvent coexister4. Cependant, lorsque deux propriétaires s'accordent réciproquement sur une servitude de passage grevant leurs fonds respectifs afin de laisser le public le traverser, cela n'empêche pas l'extinction du droit de passage en application de la convention, si les conditions prévues par ce titre, à cet effet, sont respectées.

Ainsi, le titulaire d'une servitude de passage conventionnelle ne peut, par prescription acquisitive, obtenir un droit de passage plus étendu que celui qui lui a été concédé5.

_______________

1. Tribunal civil Liège (référés), 22 novembre 2004, J.L.M.B., 2005/39, p. 1721-1725.

2. Article 688 du Code civil.

3. Tribunal civil Liège (référés), 22 novembre 2004, J.L.M.B., 2005/39, p. 1721-1725.

4. Cour de cassation, 23 avril 1992, Pas., 1992, I, p. 737.

5. Voy. Rép. not., "Les servitudes", n° 98.