Présentation des faits¹

Le 14 mai 1998, un acte sous seing privé intitulé « compromis de vente » a été signé entre Monsieur C. et Monsieur et Madame D., par lequel Monsieur C. leur a vendu un immeuble sis à Jumet pour le prix de 2.000.000 de francs.

Dans cet acte sous seing privé, l’immeuble était décrit de la manière suivante : maison + garage + terrain de plus ou moins 50 ares. Il était également indiqué dans l’acte que la superficie mentionnée n’était pas garantie et que le plus ou le moins supérieur au vingtième faisait profit ou perte pour l’acquéreur sans modification du prix.

Il s’est par la suite avéré que la superficie exacte du bien était de 24 ares 25 centiares.

Les parties n’ont passé aucun acte authentique.

Monsieur et Madame D. ont demandé une réduction de 500.000 francs sur le prix de vente, tandis que Monsieur C. proposait une réduction du prix de 60 francs par mètre carré.

Monsieur et Madame D. ont proposé, dans une lettre datant du 1^er septembre 1998, de ramener le prix à 1.100.000 francs.

Monsieur et Madame D. ont demandé au Tribunal de prononcer la nullité du compromis de vente pour « erreur substantielle » et de condamner Monsieur C. à des dommages et intérêts.

Le premier juge a prononcé la nullité de la convention et a partiellement fait droit à la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame D.

Décision de la Cour d’appel de Mons

La Cour commence par rappeler le prescrit de l’article 1110 du Code civil, selon lequel l’erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

A cet égard, même si la différence de contenance est inférieure au vingtième, il est possible de prononcer l’annulation de la convention pour erreur lorsque le bien est absolument impropre à l’usage auquel on le destinait, et que cette destination devait être considérée comme une qualité substantielle de la chose vendue.

Les juges d’appel citent ensuite la définition de la « substance de la chose » donnée par la Cour de cassation, dans un arrêt du 27 octobre 1995, à savoir « tout élément qui a déterminé principalement la partie à contracter, de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu ».

En l’espèce, la Cour prend en considération la circonstance que Monsieur et Madame D. ont cinq enfants et qu’ils ont visité le bien en question. Par conséquent, ils ont eu la possibilité d’apprécier l’espace dont leurs enfants pourraient disposer.

La Cour estime par ailleurs que cette appréciation ne dépend pas tant de la superficie exprimée en unité de mesure mais de la configuration des lieux et de l’appréhension que l’on peut en avoir.

La Cour analyse également les affirmations de Monsieur et Madame D. pour en déduire que s’ils avaient au été courant de la superficie réelle du bien, ils auraient quand même contracté, mais à un prix inférieur.

Dès lors, la Cour considère que l’erreur porte sur la valeur du bien. En effet, après avoir eu connaissance de la superficie réelle du bien, Monsieur et Madame D. ont maintenu leur volonté d’acquérir le bien, en formulant une offre de 1.100.000 francs.

Constant que l’erreur sur la valeur n’est pas substantielle, la Cour rappelle que l’erreur sur la valeur se confond avec la lésion.

C’est ainsi à tort que le premier juge a estimé que l’erreur était substantielle.

Pour le surplus, les juges rappellent que les parties peuvent tout à fait se mettre d’accord pour « prendre en charge » le risque d’erreur, et que c’est manifestement ce qu’il s’est passé en l’espèce.

En conséquence, la Cour estime que c’est à juste titre que Monsieur C. fait valoir que la convention prévoyait notamment que la superficie n’était pas garantie, le plus ou le moins, faisant profit ou perte pour l’acquéreur sans modification du prix.

Bon à savoir

Il y a erreur lorsqu’une personne s’est trompée sur ou plusieurs éléments de l’opération, sans toutefois que cette erreur ne soit le résultat de manœuvres frauduleuses commises par l’autre partie.

Afin de pouvoir obtenir l’annulation du contrat, il est cependant nécessaire que l’erreur soit substantielle, c’est-à-dire qu’elle porte sur la substance même de la chose, objet de la convention². La substance est « tout élément qui a déterminé principalement la partie à contracter, de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu »³.

En matière de vente immobilière, une cause fréquente d’erreur est celle portant sur la superficie du terrain vendu. Il ressort de la jurisprudence que la partie qui demande l’annulation du contrat doit pouvoir démontrer l’importance que revêt cet élément à ses yeux⁴.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.  

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1. Mons, 27 novembre 2000, R.R.D., 2001, liv. 100, p. 529.

2. Article 1110 du Code civil.

3. Cass., 27 octobre 1995, J.T., 1996, p. 61.

4. Tribunal civil de Hasselt, 25 mars 2002, R.W., 2003-2004, p. 1390.