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DROIT IMMOBILIER

VENTES IMMOBILIERES

25 Octobre 2016

Cour d'appel de Mons - Culpa in contrahendo

Cour d'appel de Mons - Culpa in contrahendo

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Présentation des faits1

La SA B. se présente comme faisant partie d'un groupe d'investisseurs qui a déjà réalisé des projets en Wallonie. En 2004 et 2005, elle a envisagé la réalisation d'un projet immobilier, comprenant un ensemble d'habitations unifamiliales de standing et la création d'un terrain de golf sur des terrains appartenant à la S.W.L. sur le territoire de la Ville D.

Suivant compromis de vente signé le 19 octobre 2004, la Société wallonne du logement (S.W.L.) a vendu à la SA B. une ferme d'une superficie de 49a 100ca pour un prix de 100.000 euros.

Lors de la réunion du 4 février 2005, un accord est intervenu entre la SA B. et la S.W.L. portant sur :

- l'achat des 73 ha appartenant à la S.W.L. pour un prix global de 1.000.000 EUR, acte authentique sera signé devant notaire après obtention de tous les permis de lotissement;

- rétrocession à la S.W.L. de 10ha de terrains pour un prix global d'un euro ;

- mise à disposition d'une garantie bancaire pour garantir à la S.W.L. l'exécution des équipements aux terrains à rétrocéder ;

- les terrains à développer destinés à la S.W.L. seront développés en même temps que les terrains appartenant aux développeurs.

Il a été convenu entre les parties de confirmer cette convention par écrit afin de pouvoir la présenter au collège de la ville de D. dans le but de pouvoir entamer le dossier définitif de la rédaction d'un plan communal d'aménagement pour le site global.

L'acte authentique d'achat de la ferme et des terrains annexes, reçu le 17 mars 2005, stipule que l’acquéreur réalise cette acquisition dans le but de pouvoir acquérir par la suite le surplus de la propriété de la S.W.L. et d’affecter ce surplus ainsi que la ferme et ses terrains annexes à la construction d’un terrain de golf et de maisons d’habitation unifamiliales de standing.

L’acte comprend la condition résolutoire suivante :

« A défaut d'obtention dans un délai de quatre ans à compter du 31 mars 2005 de toutes les autorisations urbanistiques nécessaires à la double affectation prédécrite, sauf le ou les permis d'urbanisme pour les constructions (principalement l'approbation d'un nouveau plan communal d'aménagement et l'obtention d'un permis de lotir pour l'ensemble des biens), la présente vente sera nulle et non avenue, sans indemnité à charge de l'une ou l'autre des parties, moyennant envoi de la lettre recommandée dont question ci-dessous. (…).

L'acquéreur s'engage à tout mettre en œuvre, à ses frais exclusifs, pour obtenir les autorisations urbanistiques. Le vendeur y apportera son concours ainsi que sa collaboration. A défaut de les obtenir, l'acquéreur aura la faculté, moyennant l’envoi d’une lettre recommandée à la Société wallonne de logement dans les 90 jours de l'expiration du délai de quatre ans dont question ci-avant, de réputer la présente vente nulle et non avenue.

A défaut pour l'acquéreur d'avoir adressé une telle lettre recommandée dans le délai imparti, le bien demeurera purement, simplement et définitivement la propriété de l'acquéreur »…

Dans une lettre du 29 mars 2005, le directeur général de la S.W.L. a fait savoir au collège échevinal de la ville de D. que l'acte de vente de la ferme et de ses terrains annexes à la SA B. avait été signé le 17 mars 2005 et que comme cette acquisition constitue pour cet investisseur l'engagement de réaliser un golf et un ensemble d'habitations unifamiliales de standing, il convient de connaître l'évolution du programme communal en vue de faire établir les esquisses du plan communal d'aménagement nécessaire à la mise en œuvre des terrains.

Dans une lettre du 2 mai 2005 envoyée au notaire, la S.W.L. précise  qu’elle ne peut marquer son accord sur la suppression du principe de l'acompte. En effet, le prix payé pour la ferme représente le coût réel d'acquisition du bien et ne peut en aucun cas être considéré comme un acompte sur le prix d'acquisition du solde des terrains. Il n'en a d'ailleurs jamais été question lors de la réunion du 4 février 2005. D'autre part, en l'absence d'un acompte, la S.W.L. n'aperçoit pas l'intérêt pour elle de signer une convention dans l'attente de l'approbation du plan communal d'aménagement.

Concernant la signature de la convention, la S.W.L. indique que celle-ci doit encore être soumise à l'approbation de son conseil d'administration et que la Ville doit encore faire parvenir son engagement quant à l'élaboration du plan communal d'aménagement.

Par décision du conseil communal de la Ville D. du 28 juin 2005, les terrains de la S.W.L. visés par le projet ont été affectés exclusivement à l'habitat, ce qui n'était pas compatible avec le projet envisagé par la SA B.

La SA B. estime que la ville de D. et la S.W.L. ont commis une culpa in contrahendo, en lui faisant croire que la plan d'aménagement communal élaboré permettrait de faire la vente définitive et de réaliser les plans, qu'elle a fait des investissements très importants dans ce projet et que  la décision du conseil communal de D. vise à faire profiter d'autre investisseurs plutôt que de prendre en compte les intérêts des habitants et de la commune.

Les 5 et 9 octobre 2006, la SA B. a cité la Ville D. et la S.W.L. à comparaître devant le tribunal de première instance de Charleroi afin de les voir condamner à lui payer une somme provisionnelle de 500.000 EUR (diminué ensuite à 26.300 EUR) sur un dommage évalué à la somme de 3.000.000 EUR et de désigner un expert pour déterminer  le dommage subi.

Par jugement du 16 janvier 2009, le tribunal de première instance de Charleroi a déclaré la demande de la SA B. recevable mais non fondée.

La SA B. a alors interjeté appel de ce jugement.

Décision de la Cour d’appel de Mons

La Cour d’appel de Mons observe tout d’abord que la SA B., professionnelle de l'immobilier, a bien conscience que la réussite de son projet nécessitait préalablement l'obtention des autorisations administratives et spécifiquement l'adoption par le conseil communal de la Ville de D. d'un nouveau plan communal d'aménagement définitif pour les lieux visés par le projet.  

Contrairement à ce qu'indique la SA B., il n'y a pas eu d'accord par la suite pour la vente par la S.W.L. du solde des terrains, cette dernière ayant toujours clairement précisé au notaire qu'un tel accord nécessitait une délibération de son conseil d'administration qui n'interviendrait qu'après l'accord de l'organe compétent de la ville de D. sur le projet.

La Cour d’appel rappelle que par décision du conseil communal de la Ville de D., les terrains de la S.W.L. visés par le projet ont été affectés exclusivement à l'habitat, ce qui n'était pas compatible avec le projet envisagé par la SA B.

La Cour estime, après avoir examiné les pièces produites, que la S.W.L. n’a pas commis de faute dans les négociations préalables au projet envisagé par la SPRL B. Au contraire, dès le début, il a été précisé que ce projet était soumis à l'aléa de l'obtention de toutes les autorisations urbanistiques nécessaires à sa réalisation et que la SPRL B. s'engageait - à ses frais exclusifs - à tout mettre en œuvre pour obtenir lesdites autorisations.

La rupture des négociations provient de la non-obtention des autorisations requises, qui est un événement extérieur à la S.W.L. et qui ne lui est pas imputable.

Enfin, il résulte du dossier qu'il y a eu des contacts entre les responsables de la SA B. et l'administration de la ville de D.

La SA B., professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer qu'il ne s'agissait que de simples réunions préparatoires sans que les représentants de la ville ne puissent engager celle-ci pour une décision qui relevait de la compétence exclusive du conseil communal.

Aucune faute n'est donc établie à charge de la ville de D. pour avoir tenu ces réunions exploratoires en concertation avec les investisseurs.

Par conséquent, la Cour d’appel de Mons considère que l’’appel est non fondé.

Par ailleurs, la Ville D. et la S.W.L. introduisent une demande nouvelle en degré d'appel tendant à entendre condamner la société à payer à chacune d'elles une somme de 2.500 euros fixée ex æquo et bono à titre de dommages et intérêts pour appel téméraire et vexatoire.

En interjetant un recours en appel dans ces circonstances, la SA B. a agi avec une légèreté coupable, à la suite d'une erreur évidente d'appréciation quant aux chances de succès de son recours, que n'aurait pas commise tout justiciable normalement raisonnable et prudent, placé dans les mêmes circonstances.

En outre, en introduisant son recours avec le dessein de faire traîner une procédure dont l'issue ne pouvait souffrir la moindre contestation, la SA B. a aussi commis une faute.

Par conséquent, la Cour d’appel de Mons a déclaré la demande incidente de la Ville D. et de la S.W.L. fondée.

Bon à savoir

Pour déterminer si une partie a engagé sa responsabilité durant la phase précontractuelle, il faut avoir égard au comportement de l’auteur de la rupture.

La partie au contrat qui, durant la phase préalable à la vente immobilière, commet une faute soit de manière intentionnelle, soit par manque de prudence, devra réparer le préjudice qu’elle a causé.

Dans cette situation, la partie « victime » peut réclamer un dommage comprenant, notamment, les dépenses exposées dans la négociation du contrat, le fait d’avoir perdu des occasions de conclure d’autres contrats et, le cas échéant, l’atteinte à la réputation.

Dès lors, lorsque la vente d'un immeuble par la Société wallonne du logement est soumise à la condition résolutoire que, dans un délai déterminé, toutes les autorisations urbanistiques nécessaires à la double affectation des lieux soient réunies, la résolution de la vente ne peut être prononcée aux torts du vendeur ni de la commune sur le territoire de laquelle le projet devait être établi, lorsque les autorisations exigées ne sont pas obtenues, et ce en raison non seulement de l'aléa lié à l'obtention de toute autorisation urbanistique, mais également du fait qu'il revenait à l'acquéreur, et non au vendeur, de tout mettre en œuvre pour obtenir ces autorisations.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons (18e Ch.), 16 février 2011, J.L.M.B., 2011/37, pp. 1816-1820.