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DROIT IMMOBILIER

SERVITUDES

8 Octobre 2015

Justice de paix de Vise – Articles 688 et 692 du Code civil

Justice de paix de Vise – Articles 688 et 692 du Code civil

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Présentation des faits1

Monsieur D. est propriétaire d'un fonds sur lequel se trouvait une grange qu'il a transformée en studio. Selon acte notarié du 12 avril 1999, il a vendu aux époux K un immeuble situé sur le fonds voisin, immeuble grevé d’une servitude d’écoulement des eaux au profit de Monsieur D.

En 2001, les époux K ont empêché que les eaux ménagères usées du studio continuent à s'écouler dans la fosse septique située sur leur fonds.

Le 14 octobre 2003, monsieur D. a lancé citation contre les époux K pour les condamner à raccorder à leurs frais les écoulements du studio à leur puits perdu.

Les époux K ont invoqué l'aggravation de la servitude d'écoulement des eaux qui existe à charge de leur fonds, au profit du fonds appartenant à monsieur D.

Monsieur D a conclu au caractère continu et apparent de la servitude litigieuse pour en déduire qu'il l'a acquise par destination du père de famille au moment de la vente de l'immeuble aux époux K.

Décision du juge de paix

Le juge de paix constate tout d’abord qu'avant la transformation du garage, il n'existait pas de raccordement vers la fosse septique et que le raccordement des eaux usées a été fait en même temps que l'alimentation en eau potable.

Il parait donc évident selon le juge de paix que, lors de l'établissement par titre de la servitude d'écoulement d'eaux, il n'était question que d'écoulement d'eaux pluviales.

Toutefois, le juge rappelle qu'en l'espèce, il ne s'agit pas de l'écoulement d'eaux pluviales, mais bien de celui d'eaux ménagères usées.

A cet égard, la solution du litige varie toutefois selon qu'il s'agit de la création d'un nouvel égout ou de l'utilisation, voire la transformation des écoulements d'eau préexistants.

Dans la première hypothèse, il est évident, sur la base de l'article 688, alinéa 2, que la création d'égout correspond à une servitude continue.

Dans la seconde hypothèse, il est incontestable qu'il y a eu aggravation de la situation, puisqu'au moment de la transformation du garage en studio, Monsieur D aurait utilisé ou transformé les canalisations existantes pour y déverser les eaux ménagères.

Le juge constate en l’espèce que, ni les pièces déposées ni les explications données par les parties ne permettent de déterminer si monsieur D. a créé un égout ou s'il a utilisé les canalisations préexistantes pour s'en servir comme égouts d'eaux ménagères.

A la lumière de ce qui précède, le juge autorise Monsieur D à faire la preuve, par toutes voies de droit, qu’il a fait procéder à la création d'un égout. Il doit cependant prouvé avoir créé l’égout lorsqu’il était propriétaire des deux fonds, soit avant la date de la signature du compromis de vente.

Le juge déclare que le surplus de la demande est réservé et envoyé au rôle.

Bon à savoir

L’article 688 du Code civil prévoit que « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continu sans avoir besoin du fait actuel de l'homme; tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées; tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables »2.

Il résulte de cette disposition que la création d'égout correspond à une servitude continue, servitude qui peut s'établir par destination du père de famille.

Il est cependant admis par la jurisprudence et la doctrine que la servitude d'écoulement d'eaux usées, quant à elle, est discontinue. Elle requiert, en effet, intervention du fait de l'homme pour son exercice3.

Or, une servitude discontinue ne peut pas s'acquérir par destination du père de famille. En effet, en vertu de l'article 692 du code civil, « La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes »4.

Ainsi, lorsqu’il y a litige sur une servitude d’écoulement des eaux ménagères, il faut vérifier si le bénéficiaire de la servitude a construit un égout ou s’il a transformé l’écoulement d'eau préexistant. Dans ce dernier cas, il y aurait aggravation de la servitude d’écoulement des eaux en écoulement des eaux ménagères.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Justice de paix Visé, 23 janvier 2006, J.L.M.B., 2007/35, p. 1478-1481.

2. Article 688 du code civil.

3. Civ. Bruxelles, 29 juillet 1896, Pas., 1898, II, 92; Ypres, 25 avril 1927, Pas., III, 290; J.P. Wetteren, 4 juillet 1991, T.G.R., 1993, p. 137; Ripert et Boulanger, Traité de droit civil, tome II, 1957, n° 3088; De Page et Deckers, Traité, tome VI, n° 516; J. Hansenne, Les biens. Précis, tome II, 1996, n° 1092.

4. Article 692 du code civil.