La société immobilière réglementée (SIR) est définie comme la société dont l’activité consiste à mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation, des immeubles à la disposition d'utilisateurs et, éventuellement, dans les limites prévues à cet effet, à détenir d'autres types de « biens immobiliers »¹.

C’est la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées qui régit la matière.

Une société immobilière peut donc prendre l’une des formes suivantes :

- Société commerciale ordinaire (non soumise au contrôle de la FSMA),

- Sicafi (société d’investissement à capital fixe optant pour des placements immobiliers)

- SIR

La SIR se distingue de la Sicafi essentiellement en ce qu’elle exerce une activité commerciale et opérationnelle. Par ailleurs, contrairement au régime applicable aux Sicafi , la loi du 12 mai 2014 n'impose pas aux SIR d'agir dans l'intérêt exclusif des actionnaires. C'est l'intérêt social qui est prédominant. En outre, dans une SIR, les administrateurs, les dirigeants effectifs et les responsables des fonctions de contrôle indépendantes ne peuvent être que des personnes physiques².

La SIR a pour objectif de détenir des biens immobiliers pour une longue durée en vue de les mettre à disposition d’utilisateurs et son activité principale est basée sur le développement et la gestion au jour le jour de biens immobiliers³ mais elle s’étend aussi à tout le secteur immobilier. Elle peut donc également exercer des activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles⁴.

À cet égard, la loi prévoit que la société immobilière réglementée doit exercer ses activités en propre sans pouvoir en déléguer l'exercice à un tiers autre qu'une société liée, ce qui signifie que la SIR devra disposer d'équipes opérationnelles représentant une partie substantielle de son personnel⁵.

Les SIR sont, en outre, soumises au contrôle prudentiel de la FSMA⁶.

Un régime transitoire a été introduit par la loi. Les Sicafi qui souhaitaient opérer sous le statut de SIR avaient la possibilité jusqu'au 16 novembre 2014 de demander un agrément à la FSMA⁷.

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1. Article 4 §1er de la loi du 12 mai 2014 relatives aux sociétés immobilières réglementées.

2. Article 14 de la loi du 12 mai 2014

3. V. Simonart et T. Tilquin, Les sociétés réglementées, Bruxelles, Larcier, 2014, p.63.

4. Article 4 §1^er al. 2 de la loi du 12 mai 2014.

5. Article 4 §2 de la loi du 12 mai 2014.

6. Article 52 de la loi du 12 mai 2014.

7. G. Rue, « La conversion des sicafi en sociétés immobilières réglementées », B.S.J., 2014/527, p. 11.