La donation-achat peut être définie comme le mécanisme par lequel une personne, appelée le donataire, acquiert un bien – le plus souvent immobilier – avec des fonds antérieurement ou concomitamment donnés par une autre personne, appelée le donateur ¹.

La donation peut intervenir par le paiement direct du prix d’un bien par le donateur au profit du donataire ou par la remise préalable par le donateur des fonds nécessaires à l’acquisition du bien par le donataire ².  

Se pose, à cet égard, la question de savoir sur quoi porte l’objet de la donation : les sommes données ou le bien acheté par le donataire. L’enjeu de la question a des implications tant fiscales que civiles.

Sur le plan fiscal, seule la donation portant sur une somme d’argent est soumise au taux réduit de l’article 131, § 2 du Code de droit d’enregistrement, dans la mesure où il s’agit d’une donation mobilière. La donation portant sur un immeuble situé en Belgique est, par contre, soumise à des droits de donation progressifs, s’échelonnant de 3 à 30% ³.

Sur le plan civil, la révocation de la donation d’immeuble ⁴ entraîne des effets importants sur les contrats subséquents (baux, revente, hypothèque). Comme elle n’est pas soumise au principe de nominalisme monétaire, l’immeuble acquis devra être restitué, même s’il bénéficie d’une plus-value. Ainsi, le montant à restituer par le donataire peut varier considérablement selon que l’on considère que l’objet de la donation porte sur le bien lui-même ou sur les fonds qui ont permis son acquisition.

De même, le rapport des donations au décès du donateur se fait en valeur au jour du décès ⁵. En revanche, lorsqu’il s’agit d’une donation portant sur des deniers, le rapport intervient en numéraire, en manière telle que le donataire ne doit pas rapporter la plus-value ⁶.

Enfin, les règles applicables en matière de réduction de la liberalité consentie divergent en fonction de la nature mobilière ou immobilière de l’objet de la donation. Si la donation a porté sur une somme d’argent, en vertu du nominalisme monétaire, il y aura lieu de reprendre, dans la masse de calcul ⁷, la valeur nominale des deniers qui sera reprise dans la masse de calcul. Si, par contre, la donation est immobilière, la valeur retenue sera celle du bien immeuble au jour du décès, valeur qui sera en principe plus élevée que celle au jour de la donation ⁸. Dès lors, une donation d’un bien immeuble subit davantage le risque de la réduction qu’une donation d’une somme d’argent ⁹.

A trois reprises, la Cour de cassation a décidé que, lorsqu’un immeuble est acquis par une personne au moyen de fonds remis à titre gratuit par une autre, la libéralité a pour objet exclusivement ces fonds et non l’immeuble lui-même ¹⁰. Cet enseignement a une vocation générale et n’est pas limitée aux donations-achats impliquant des époux ou des parents et leur enfant ¹¹.

La donation-achat vise en effet « deux opérations – donation et achat –, matériellement et intellectuellement distinctes intéressant des parties différentes, dont la seule volonté d’affecter les fonds de la première à l’acquisition d’un bien immeuble dans le chef de la seconde ne peut suffire à créer entre elles une prétendue indivisibilité, que d’aucun entende invoquer pour justifier la confusion de leur objet et le situer au niveau de l’immeuble acquis ».

Enfin, il y a lieu de préciser qu’il importe d’examiner le montant déboursé par le donateur pour l’acquisition du bien, c’est-à-dire non seulement les investissements personnels, mais aussi les sommes remboursées à la banque ou qui auraient dû l’être. Le juge ne doit pas tenir compte de tous les accessoires nécessaires à l’acquisition, à savoir les charges hypothécaires qui grèvent l’immeuble du donataire, et les péripéties ultérieures qui conduisent à une mise en vente publique du bien ¹³.

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1. E. DE WILDE D'ESTMAEL, « Comment qualifier la donation-achat? », note sous Liège, 1^er décembre 2010, Act. dr. fam., 2011, liv. 2, pp. 28-29 ; Voy. également à cet égard : F. LALIERE, « La donation-achat : une chimère juridique », Rev. not. b., 2012, liv. 3067, pp. 666-690 ; P. MOREAU, « L'objet de la donation-achat lorsque le bonheur semble être la seule chose que l'on puisse donner sans l'avoir », Rev. not. b., 2010, liv. 3046, pp. 602-616 ; P. DELNOY, « L'objet d'une donation-achat d'immeuble », Act. dr., 2000, pp. 702-705.

2. F. TAINMONT, « Quelques considérations sur le mécanisme de la donation-achat au travers de l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2010 », note sous Cass. 25 janvier 2010, Rev. trim. dr. fam., 2010, liv. 4, p. 1316.

3. Article 131, §1 du Code de droit d’enregistrement.

4. Articles 953 et suivants du Code civil ; Article 1096 du Code civil (révocation des donations entre époux).

5. Article 860 du Code civil.

6. Article 869 du Code civil.

7. La masse de calcul de l’article 922 du Code civil permet de vérifier si la quotité disponible a été dépassée et dans l’affirmative, dans quelle mesure.

8. Article 922 du Code civil.

9. F. TAINMONT, « Quelques considérations sur le mécanisme de la donation-achat au travers de l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2010 », note sous Cass. 25 janvier 2010, Rev. trim. dr. fam., 2010, liv. 4, p. 1317.

10. Cass., 15 novembre 1990, Pas., 1991, I, p. 152 ; Cass., 11 février 2000, Pas., 2000, I, p. 108 ; Cass., 25 janvier 2010, Rev. trim. dr. fam., 2010, liv. 4, p. 1316, note  F. TAINMONT ; Voy. aussi : P. DELNOY, « L’objet d’une donation-achat d’immeuble », Act. dr., 2000, p. 702.

11. P. MOREAU, « L’objet de la donation-achat – troisième acte », obs. sous  Cass., 25 janvier 2010, J.LM.B., 2010, liv. 35, p. 1646.

12. Conclusions de l'avocat général J. de Bisthoven, précédant l’arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 1990.

13. F. TAINMONT, « Quelques considérations sur le mécanisme de la donation-achat au travers de l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2010 », note sous Cass. 25 janvier 2010, Rev. trim. dr. fam., 2010, liv. 4, p. 1322.