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DROIT IMMOBILIER

VENTES IMMOBILIERES

25 Octobre 2016

Cour d'appel de Liège - Articles 1341 et 1347 du Code civil

Cour d'appel de Liège - Articles 1341 et 1347 du Code civil

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Présentation des faits1

Le 13 juin 2003, Monsieur X., propriétaire d’un immeuble, a envoyé, par courrier, un projet de compromis de vente d’immeuble grevé d’un bail à la Société S.

Ledit projet était soumis à la condition que le vendeur, Monsieur X., obtienne la libération du bien par le locataire avant la signature de l’acte.

En date du 26 juin 2003, la Société S a envoyé au vendeur son propre compromis de vente, comportant des conditions différentes.

Cette contre-proposition n’a cependant pas été acceptée par le vendeur, ce qui a entrainé la rupture des négociations le 11 juillet 2003.

Le 15 juillet 2003, la Société S. a fait part de son désaccord quant à cette rupture.

Elle a ensuite décidé d’intenter une action en justice contre Monsieur X. devant le Tribunal de première instance, afin de faire reconnaître le contrat de vente.

Eu égard à ces considérations, le Tribunal a décidé qu’il n’y avait aucun contrat de vente pouvant lier les deux parties.

La Société S. a ensuite interjeté appel de cet arrêt devant la Cour d’appel de Liège en demandant des dommages et intérêts pour rupture du contrat de vente.

Décision de la Cour d’appel 

La Cour d’appel constate que la Société S. doit apporter la preuve de la conclusion d’un contrat de vente.

Elle rappelle que le contrat civil se prouve par un écrit conformément à l’article 1341 du Code civil ou à défaut, par un commencement de preuve par écrit, selon l’article 1347 du Code civil. 

Toutefois, un contrat sous seing privé peut également être prouvé, entre parties, par l'échange de « lettres-missives », c’est-à-dire de deux écrits, l'un contenant une offre et l'autre l'acceptation de cette offre, chacun de ces écrits émanant de la partie contre laquelle il est invoqué. 

La Cour estime en l’espèce, que l’écrit envoyé par le vendeur peut être vu comme une offre de contrat, engageant ce dernier. En effet, cette offre est susceptible de former un contrat civil prouvé par échange de lettres-missives et par une simple acceptation écrite des acquéreurs.

Cependant, la réponse écrite par laquelle les acquéreurs de l'offre ont proposé des modifications n'est pas, selon la Cour, une acceptation pure et simple formant contrat, mais une contre- proposition, devant être acceptée par le vendeur.

La Cour d’appel considère par conséquent qu’aucun compromis n'a été signé par les parties et que la demande de la Société S n’est pas fondée.

De plus, la Cour d’appel condamne la Société S. à payer au vendeur des dommages et intérêts de 2.000 euros pour appel téméraire et vexatoire.

Bon à savoir 

Selon le droit commun, toute partie qui entend se prévaloir de l’existence d’un contrat doit en rapporter la preuve.   

Le contrat civil se prouve par un écrit conformément à l’article 1341 du Code civil ou, à défaut, par un commencement de preuve par écrit selon l’article 1347 de ce même code.

Toutefois, un contrat peut aussi se prouver entre parties par l'échange de « lettres-missives ». Celles-ci ne sont pas prévues par le Code civil mais peuvent être assimilées à des actes sous seing privé tant au niveau de la forme que sous l’angle de la force probante.

Une lettre missive est un message écrit adressé par l’auteur de la lettre, au destinataire, afin de lui faire une communication ou une offre2

Les lettres-missives échangées ne peuvent former la preuve d'un contrat qu’à deux conditions.

D’une part, l'écrit de l'offrant doit exposer sa volonté de s'engager contractuellement et contenir les termes du contrat qui obligera les parties si le bénéficiaire, l'accepte. D’autre part, il faut que le bénéficiaire de l’offre accepte celle-ci telle qu'elle est formulée, afin que le texte de l'offre devienne immédiatement la loi des parties.

Si le bénéficiaire de l’offre renvoie une nouvelle offre à des conditions différentes, il s’agit d’une contre-proposition, devant être acceptée par l’offrant initial pour que le contrat soit formé.

Il est utile de préciser que l’offrant peut librement mettre un terme à une offre non acceptée, par un retrait de l’offre, communiqué à son bénéficiaire par un écrit3.

En d’autres termes, le contrat ne se forme que si l’acceptation intervient pendant que l’offre a encore force obligatoire. Une fois qu’elle ne l’a plus, l’offre devient caduque et l’acceptation inefficace4.

Il y a également lieu de préciser qu’il est nécessaire qu’il y ait un accord sur les éléments essentiels de la vente, sur les éléments substantiels déterminés par les parties mais également, depuis une jurisprudence récente, sur les éléments substantiels qui sont considérés comme tels par la nature de la vente immobilière5.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

________________ 

 

1. Liège, 19 décembre 2006, R.G.E.N., 2006, p. 234.

2. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T. III., Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 247.

3. P. JADOUL, « La négociation immobilière», in La mise en vente d’un immeuble, Hommage au professeur N. VERHEYDEN-JEANMART, Bruxelles, Larcier, 2005, p. 62; STIJNS, VAN GERVEN et WÉRY, ex. jur. oblig.,J.T., 1996, p. 715, n° 74.

4. C. DELFORGE, La formation des contrats sous un angle dynamique – Réflexions comparatives», in Le processus de formation du contrat, Bruxelles, Bruylant, 2002, p. 163, n° 27, et p. 171, n° 47. T. STAROSSELETS, « Offre et acceptation: principes et quelques questions spéciales», in Le processus de formation du contrat, Bruxelles, Larcier, 2004, p. 33, n° 22.

5. Bruxelles, 18 novembre 2011, T.B.O., 2013, p. 185.