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DROIT IMMOBILIER

VENTES IMMOBILIERES

25 Octobre 2016

Cour d’appel de Liege – Articles 1615 et 1641 du Code civil

Cour d’appel de Liege – Articles 1615 et 1641 du Code civil

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Présentation des faits1

En date du 22 aout 2008, Madame A. et Monsieur B ont acheté un immeuble aux époux C.

Par lettre recommandée du 7 octobre 2008 adressée aux époux C., les acquéreurs se sont plaint de défauts empêchant l’usage normal du bien vendu, à savoir une humidité et des écoulements dans le bâtiment dans des proportions qui leur ont été cachées et une installation électrique non conforme à la réglementation.

Dans leur lettre du 12 janvier 2009, les époux C. ont considéré avoir fourni toutes les informations utiles quant à l’état du bâtiment.

Le 12 janvier 2009, les acquéreurs ont introduit une action en garantie des vices cachés contre les vendeurs sur base de l’article 1641 du Code civil.

Les acquéreurs ont revendu l’immeuble à de nouveaux acquéreurs le 3 mai 2010.

Monsieur B. est décédé le 4 octobre 2010, soit quelques mois après la revente de l’immeuble.

Les héritiers ont repris l’instance.

Le Tribunal de première instance leur a donné raison et les vendeurs ont fait appel de la décision.

Décision de la Cour d’appel

Quant à la recevabilité de l’action,

La Cour constate que les héritiers ont repris l’action en garantie des vices cachés exercée par les acheteurs originaires à l’encontre des époux C.

Elle décide que puisque les acheteurs originaires avaient eux-mêmes exercé le recours contre les vendeurs, dès lors qu’ils ont introduit l’action en garantie des vices cachés contre les vendeurs, l’action ne se transmet pas aux nouveaux acquéreurs.

Elle rappelle qu’il s’agit d’une interprétation de la volonté des parties relative à l’étendue des accessoires cédés en vertu de l’article 1615 du Code civil. Il y a donc lieu d’admettre que, sauf indication contraire, si l’acheteur exerce à son profit l’action contractuelle, cela implique qu’il n’a pas l’intention de la céder2.

Quant au fond,

La Cour rappelle que conformément à l’article 1641 du Code civil, «  le vendeur est tenu de garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

La garantie des vices cachés nécessite donc que le vice soit nuisible à l’utilité de la chose, qu’il soit caché, qu’il présente une certaine gravité et qu’il existe au moment de la vente. En l’espèce, tel était le cas.

En outre, l’action doit être introduite à bref délai (article 1648 du Code civil) mais cette condition de recevabilité n’est pas contestée.

La Cour d’appel confirme dès lors le jugement de première instance et condamne les vendeurs à indemniser en numéraire les héritiers.

Bon à savoir

Certains droits de créance se rapportent étroitement à des biens ; ils n’ont d’intérêt pour leur titulaire que parce que celui-ci est propriétaire du bien auquel ces droits se rapportent. Ces droits de créance constituent des accessoires du bien transmis, nécessaires au nouvel acquéreur.

La doctrine et la jurisprudence considèrent que de tels droits de créance se transmettent directement aux acquéreurs successifs du bien auquel ils se rapportent, pour que ceux-ci puissent les mettre en œuvre directement3.

Cela se justifie par l’article 1615 du Code civil qui prévoit que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. La raison du transfert des droits et garanties organisée par cet article est l’intérêt des parties4.

Il en résulte que l’action en garantie des vices cachés fondée sur l’article 1641 du Code civil, introduite contre les vendeurs, est un droit de créance qui, en principe, est transmis au nouvel acquéreur5.

Toutefois, lorsque l’acheteur originaire exerce lui-même l’action en responsabilité contractuelle contre les vendeurs et qu’en cours d’instance, celui-ci décède, l’action personnelle de l’acheteur originaire reste dans son patrimoine6.

Il s’agit d’une interprétation de la volonté des parties relative à l’étendue des accessoires cédés en vertu de l’article 1615 du Code civil. Il y a donc lieu d’admettre que, sauf indication contraire, si l’acheteur originaire exerce à son profit l’action contractuelle, cela implique qu’il n’a pas l’intention de la céder à des acquéreurs successifs7.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

_______________

1. Liège, 11 février 2013, R.G.D.C., 2004, p. 586.

2. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T.I., n° 499, 10°, p. 741.

3. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T.I., n° 499, 10°, p. 735.

4. A. BOURMORK, « Les droits propter rem ou l’accessoire juridique élémentaire : état de la question », in Jurim pratique, Certificats et accessoires de l’immeuble, 2/2012, Larcier, 2012, p. 60.

5. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T.I., n° 499, 10°, p. 735.

6. Cass., 15 septembre 1989, Pas., 1990, I, p. 65.

7. P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, T.I., n° 499, 10°, p. 741.