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DROIT IMMOBILIER

SERVITUDES

8 Octobre 2015

Cour d’appel de Mons – Article 701 du Code civil

Cour d’appel de Mons – Article 701 du Code civil

Présentation des faits1

Les époux B et l’ASBL C sont propriétaires chacun pour moitié, d’une parcelle qui conduit à une école.

Les époux B, ont placé une barrière mobile à l’entrée de cette parcelle fréquentée par les élèves de l’école. Ils ont placé la barrière afin de montrer aux élèves, aux parents et aux professeurs que cet accès n’est pas un chemin public.

Le Tribunal de première instance a déclaré que les époux B et l’ASBL C disposent d’une servitude de passage sur la bande de terrain qui est la propriété de l’autre.

L’ASBL C a fait appel du jugement entrepris et revendique la pleine propriété de la parcelle litigieuse et l’enlèvement de la barrière.

Décision de la Cour

Concernant la propriété de la parcelle litigieuse

La Cour confirme la décision du premier juge en ce qu’il constate que les parties sont propriétaires chacun pour moitié, de la parcelle qui conduit aux bâtiments scolaires en longeant l’immeuble des époux B, et que chacune de ces parties dispose d’une servitude de passage sur la bande de terrain qui est la propriété de l’autre.

Concernant la barrière

La Cour d’appel constate que la barrière, même mobile, que les époux B ont placé sur le fonds litigieux constitue une entrave non justifiée au droit de passage réservé à l’ASBL C.

A cet égard, la Cour rappelle l’article 701 du Code civil selon lequel « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée »2.

La Cour rappelle aussi qu’un passage n’est « au libre usage de ses bénéficiaires » que lorsque chacun d’eux peut en user quand il l’entend, sans devoir en justifier la nécessité.

La Cour considère qu’en l’occurrence, l’accès n’est pas libre, dès lors que les époux B. prétendent n’en réserver l’usage à ceux qui fréquentent l’établissement scolaire que pendant un temps déterminé et selon des conditions péremptoires qu’ils définissent.

Dès lors, la Cour condamne les époux B à supprimer l’entrave.

Bon à savoir

L’article 701 du Code civil prévoit que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée »3.

C’est le juge du fond qui apprécie souverainement en fait si le passage, constitue l'exercice de la servitude4 établie par le titre invoqué par le titulaire du fonds dominant, en fonction des circonstances de fait, de l’état des lieux, de l’interprétation d’éventuelles conventions et de l’intention des parties et du dommage subi par le propriétaire du fonds dominant.

Il pourra aussi prendre en compte les mentions figurant sur l'acte instrumentaire, les caractéristiques de ces deux fonds et la manière dont la servitude a été utilisée5.

En cas de silence ou d’ambiguïté du titre, la possession peut être prise en considération pour déterminer les modalités d'exercice d'une servitude établie par un titre, notamment son assiette. A défaut de preuve littérale, la localisation, la largeur et la hauteur du passage résultant d'une servitude conventionnelle peuvent être prouvées par l'exécution donnée par les parties à leur convention6.

L'exercice du droit de propriété implique néanmoins que le propriétaire du fonds servant puisse se clore, pour autant que le droit de passage ne soit pas entravé. En cas de conflit entre ces deux droits, il faut opérer une balance des intérêts en présence7.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Mons (7e ch.), 10 septembre 2003, R.G.D.C., 2004, p. 464.

2. Article 701 du Code civil.

3. Article 701 du Code civil.

4. Cass. (1re ch.), 6 mars 2003, Arr. Cass. 2003, p. 568.

5. Civ. Mons (1re ch.) 9 février 2000, Cah. dr. immo, 2001, p. 17.

6. Civ. Mons (1re ch.) 9 février 2000, Cah. dr. immo, 2001, p. 17.

7. Civ. Liège (4e ch.) 10 mars 2009, J.L.M.B., 2009, liv. 27, p. 1270.